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土地评估重点、难点分析方案

1勘查核实中的重难点分析

1.1存在性

对土地的查勘主要包括估价对象名称、坐落、四至、面积、用途、

形状；地形、地势、地质、基础设施、公共配套设施；开发程度、周

围环境、景观等

对建筑物、构筑物及地上物的查勘主要包括建筑规模、估价对象

外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高、新旧程度、平面布置、朝

向；估价对象内外部装修、设施设备、利用现状、维护保养、物业管

理。

1.2合法性

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合

法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房

地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用

方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法

处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

土地使用权的合法性主要从以下方面核实：土地出让合同、划拨

批准文件、国有土地使用证、不动产权登记证书；土地转让合同、法

院判决书、土地权属登记资料；共有土地使用权、分摊土地使用权、

用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；规划条

件、土地使用限制。

房屋所有权主要从以下核实：房屋所有权证、房屋购买合同、房

屋转让合同；房屋权属登记资料；法院判决书。

1.3市场性

（1）区位价格分析：

·所在区域：行政区、功能区

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·所处地段、微观坐落

·周边环境（邻里、污染、学校、单位）

（2）交易状况分析：

·已建成同类物业的租售情况

·在建同类物业情况

·空置率、交易结构、交易趋势

（3）功能价格分析：

·基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）

·房型、朝向

1.4财务性

（1）账面价值：

·入账原值、历史成本、账面净值

·应收、应付

·固定资产

（2）损益情况：

·收入、成本、费用

·利润

（3）纳税情况

·营业税、所得税、增值税

1.5实施方案及要求

（1）亲自到现场：参与项目的技术人员及负责人必须亲自到现

场。

（2）核实图件：要求提供原件，对图件与现场有出入的，应测

绘核实。

（3）查验权属文件的原件：要求提供权属文件的原件，到登记

机关和国土部门的核查权源。

（4）关注房地关系。

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（5）关注实物形态、登记状态、使用状态、价值形态的匹配关

系。

（6）做好周边同类物业的市场调查，做好数据积累和分析。

（7）对国家相关政策和地方性政策熟悉

2评估过程中的重难点分析

2.1影响因素的判断

位置

交通