我国房地产投资信托基金税收政策研究.pdf

兰州财经大学学位论文我国房地产投资信托基金税收政策研究

摘要

房地产投资信托（REITs）是一种新兴的金融工具，它拥有较高的流动性和相对稳

定的回报。其主要目的是从投资者手中募集未使用的资金，然后将这些资金用于基础设

施的建设，从而获得相应的回报，并将这些收益分配给投资者。这在推进金融供给侧的

改革、促进实体经济增长、活化区域内的房产存量以及支撑基础设施建设方面都具有不

可忽视的价值。2021年6月，我国首次在基础建设领域启动了REITs的试点项目，这也

标志着第一只公募REITs在全国范围内正式上市。参考国外成熟的不动产登记市场经验，

一个完善的税务体系是推进不动产登记制度向前发展的关键。然而，目前关于不动产登

记的税务制度设计仍显不足，这导致了税务负担过重和重复征税等问题，这些问题亟待

深入研究和解决。

在这一宏观背景之下，对碧桂园的租赁住房房地产投资信托基金进行了深入的分

析。在其成立的初期，碧桂园计划将其标的资产转移给项目公司，但碧桂园需要支付增

值税、土地增值税、企业所得税以及印花税等相关税费；作为转让方，项目公司有责任

支付契税和印花税。中联基金通过创建和运营一家私募基金，对碧桂园旗下的项目公司

进行了资金注入，这导致该项目公司和私募基金都需要缴纳印花税；碧桂园房产在将上

海碧浦等项目企业的股权转让给私募基金时，都是基于账面金额进行确认的。但是，私

募基金支付的金额与项目公司的实际价值大致持平，因此项目公司并未从中获得任何实

质性的利益，也无需支付税款。在项目的运营过程中，与佛山碧函公寓管理有限公司签

订了一份“整租”合同，目的是将佛山碧函的所有房产资产进行全面租赁。涉及的税收范

围包括增值税、房产税、城镇土地使用税和印花税等。项目公司主要从事房地产租赁业

务，在扣除了相关税费和其他费用之后，公司的收入几乎为零，因此可以暂时不计入企

业所得税。另外，中联基金在管理私募基金时产生的各种费用，如基金管理费、托管费

和监管费等，都需要根据《资产管理计划》的要求缴纳相应的增值税和企业所得税；前

海开放源利用筹集到的资金创建了一个专项计划，利用这些资金购置私募股权，并通过

私募基金和SPV获得不动产的收益，这其中包括了增值税和企业所得税的相关问题。

在碧桂园的退出流程中，大部分都是按照账面价值回购的，并没有产生差价收益。因此，

项目的管理者和投资者无需支付增值税或企业所得税，但由于资产的转移，需要支付印

花税。

通过深入研究这个案例，可以发现我国的REITs目前尚未建立一个专门的税务法规

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体系，这导致了较大的税收负担，存在着重复征税和税收政策透明度不足的问题。因此，

为了更好地促进我国房地产投资信托基金业的发展，应该完善相关税收法律制度，加强

税收管理，提高税收征管水平，从而降低税收负担。现阶段，我国的房地产投资信托基

金制度存在诸多问题，这导致不动产的登记纳税成本远超过直接投资不动产的成本，从

而损害了投资者的利益，并大大降低了他们的参与意愿。同时由于税收优惠政策过于简

单，不利于市场的发育和完善。因此，在目前的税务制度背景下，预设了四种独特的税

务减免措施，并且这些措施的优惠水平是逐步上升的。在此基础上，本文分析了四种不

同税收优惠政策对不同类型的房地产投资信托基金的影响差异，并根据分析结果提出了

相应的建议和意见。研究发现，在资产管理的各个环节中，税务优惠政策对投资回报率

产生的影响各不相同。同时发现，现行的税收优惠政策不利于不动产的投资回报和增值

利用，也不能有效地促进房地产投资信托基金的发展。因此，有必要对现行的房地产投

资信托基金税制进行全面优化，制订专门针对税收的法律和法规，以减轻在设立过程中

各参与方的税务负担，避免重复征税，并提高税收政策的透明性。

关键词：房地产投资信托基金（REITs）税收政策税收优惠

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Abstract

RealEstateInvestmentTrusts(REITs)areanemergingfinancial

instrumentwithhighliquiditya