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销售端持续承压楼市回暖仍需政策支持

——2023年11月房地产行业运行情况报告

分析师唐晓琳闫骏

核心观点：

销售端：11月全国商品房销售面积、销售额持续低位徘徊，单月值分别为7930.5万平方米和8157.2

亿元，同比降幅为10.3%和8.6%，30大中城市商品房日均成交套数再次降至3000套以下水平，楼

市表现不容乐观；价格方面，一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至1.4%（上月为-0.8%），带动

全国房价走低，70城中无价格环比上涨城市。

投资端：受销售端影响，11月房地产开发投资完成额同比负增10.56%，带动1-11房地产开发投

资完成额降幅走扩；受低基数影响，11月新开工面积和施工面积同比增速回正，但绝对水平仍处

历史低位，竣工面积增速环比季节性大幅提升；土地市场方面，三线城市土地供应数量大幅提升，

但各能级城市成交情况均无明显改善。

高频数据显示，12月1-17日30大中城市商品房日均成交套数为2947套，同比下降18.81%，预

计12月楼市大概率仍会维持筑底态势。从四季度以来召开的几次重要会议来看，防范和化解房地

产风险仍将是2024年的主旋律。我们认为，2024年房地产行业政策将保持边际宽松，在供给端政

策力度加强的同时，需求端政策亦有望继续放松，其中下调居民房贷利率是关键。近期北京、上

海两地已就首付比例、贷款利率、贷款期限等购房政策进行优化调整，释放一定积极信号。

我们判断，若各项政策优化调整到位，2024年年中前后楼市有望回稳。但综合考虑“三大工程”

推进有可能对商品房市场形成一定“挤出”效应，并导致商品房市场下滑对宏观经济的拖累减弱，

出台强刺激措施的概率进一步减小，以及“房住不炒”主基调会长期坚持，2024年房地产行业出

现“V型”反转的可能性不大，全年房地产投资和楼市销量还将下降5.0%左右，降幅将较2023年

分别收窄4.4和3个百分点左右。

报告正文：

一、销售端：11月全国商品房销售面积、销售额持续低位徘徊，单月值分别为7930.5万平方米和8157.2

亿元，同比降幅为10.3%和8.6%，30大中城市商品房日均成交套数再次降至3000套以下水平，楼市

表现不容乐观；价格方面，一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至1.4%（上月为-0.8%），带动全国

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房价走低，70城中无价格环比上涨城市。

1.销售情况

11月销售端下行压力不减，销售面积持续低位徘徊。1-11月全国商品房销售面积、销售额分别为

100509.0万平方米和105318.0亿元，同比分别下降8.0%和5.2%，较前值分别再扩大0.2和0.3个百

分点。从单月数据来看，11月全国商品房销售面积、销售额分别为7930.5万平方米和8157.2亿元，

同比分别下降10.3%和8.6%，绝对水平依然处于历史低位。

从30大中城市商品房日均成交数据来看，11月30大中城市日均成交套数再次降至3000套以下水

平（2866套），同比、环比分别下降19.4%和6.2%（对比基数分别为3557套和3054套）。我们认为，

当前楼市仍处于筑底阶段，需求端政策力度较为保守，市场信心未得到有效修复，是近期楼市低迷的

主要原因之一。

图表1-2：全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）

数据来源：Wind，东方金诚整理

2.价格表现

11月，70城新建商品住宅价格持续下跌，同比跌幅有所扩大。70大中城市中价格环比上涨城市数

量由上月的11个减少至9个，环比下跌城市数量由56个增至59个。具体看，11月70城新建商品住

宅价格同比下跌0.70%，跌幅较10月扩大0.12个百分点；环比下跌0.37%，跌幅较10月微幅缩小0.01

个百分点。分城市能级看，一二三线城市价格环比分别下跌0.3%、0.3%和0.4%，其中一线城市跌幅较

上月持平，二线城市跌幅环比扩大0.1个百分点，三线城市跌幅环比缩小0.1个百分点。