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土地增值税清算管理操作指引

（从事房地产开发的纳税人适用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理

（一）开发项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目

管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息

共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台

帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结

算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理

与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关

注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根

据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，

合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集

税务人员在清算及工作开始前,应从以下几个方面收集资料：

1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：

（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；

（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目

立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况

及主管税务机关需要了解的其他情况；

（3)开发项目立项批复;

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(4)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可

证、商品房预售许可证;

（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、

取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（6)拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安置补偿协议》及拆迁补偿费

签收台账等；

(7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面

图；

(8）工程监理报告、日志等监理材料;

（9)工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表;

（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细;

（12）测绘报告及房屋分户(室)面积测绘图纸；

(13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；

（14)能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融

机构贷款合同；

(15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非

盈利性社会公共事业的凭证;

(16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账

凭证复印件；

(17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完

税凭证;

（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介

机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

(19)清算期间的财务会计报表；

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（20)税务机关要求提供的其他资料。

2。税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业

与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报

(一)土地增值税清算条件

1。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

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