泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算.ppt

泉州东海湾滩涂整理工程市场定位与投资测算;;通过对工程属性和区域开展方向进行的深入透彻的分析，我们认为工程有条件也有能力打造

城市新中心的核心工程;测算：;报告正文;

对泉州市区及周边主要县区的在售和经营工程进行实地考察和调研。

对主要市政和土地规划单位进行走访和座谈。

对工程自身情况进行实地考察。

搜集城市和区域的开展现状及未来规划资料。

集合相似工程，为本工程开展提供参考依据。;标准分析，寻找工程开发核心问题;找准工程在未来的位置

成功促进东海湾区域的价值提升和形象塑造;为了解决这些问题我们从以下几个方面进行探讨：;一、工程价值;城市属性;城市属性;;;人口;2005年—2021年泉州全市城镇人均住房建筑面积逐年升高，至2021年，到达49.35㎡，根据国家建设部公布的小康住房标准，人均住房面积应到达40㎡。由此，泉州城镇人均住房面积已经超过这一标准。

可见，泉州城镇居民人均居住水平较高，此与本地居民富裕的收入和生活习惯有直接关系。;区域属性;土地现状：目前平整可开发。

周边道路：在建中但已经根本铺设完成，且路面条件较好。

四至及景观：地块南侧及东南侧面海面江，工程地块目前开发条件，东侧和北侧为市政建筑目前市政府已经建成。;工程属性界定;一、工程价值;城市属性;◆现代化工贸港口城市

以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。;组团名称;城市级别

城际高铁：

福厦高铁规划中

港口建设：

后渚港，秀涂港，石湖港

片区级别

大桥建设:

东海大桥，百崎大桥，泉州湾跨海大桥

路面交通：

沿海大道，东海综合大道，东海隧道

轨道交通：

二号线〔紫色线〕;商办中心区;产业更新;核心工程开展;一、工程价值;主要功能拆分;分析泉州的对应市场情况

为工程的最终开展模式做依据;一、工程价值;房地产投资;;泉州房产市场——住宅市场;;;中心片区

物业特征：高层公寓、单身公寓

价格特征：9000-12000元/平米;住宅市场板块特征;老城区代表个案;户型特点：客厅面宽达5.5米，客厅及餐厅上???挑空，入户花园赠送一半面积，消防通道设置南进门。;工程坐落于历史文化名山清源山南麓，西湖公园西侧，总建筑面积195802平米。

产品：双拼、联排、花园洋房高层公寓

公寓面积段：90-300平米，目前已去化60%

售价：8000-12000元/平米

配套：泉州西湖，商业街，五星级酒店，闽台缘博物馆等；

客源：园区企业主管、局部公务员、局部台胞。;户型特点：局部三房户型主、次卧室分别内置卫生间，大面宽客厅，局部楼栋两梯3户，3面观景，户户通透;百捷中央公园;东海湾;户型特点：卧室全明设计，厨房配备设备阳台，房型方正紧凑。;兰峰城市花园;大江盛世;大江盛世—户型;项目名称;现状

目前泉州已进入大盘集中开发的状态，各区域集中出现局部高容积率的城市综合体工程，而对于目前泉州相对初级的市场，后期将面临一定的供给压力。

产品

目前市场上大局部产品集中为高层工程，大户型仍旧占据相当的供给比例，但经济型户型的成交放量代表了市场以刚性需求为主。虽然有局部改善型需求支撑了目前大户型产品的去化，但是其后期的供给将存在去化压力。

价格

08年的市场颓势决定了泉州市区房价下行的趋势，而09年整体市场表现良好，价格趋于平稳，而目前次中心板块的崛起决定了整体房价将在后市开始反弹。;泉州房产市场——商业市场;泉州的商业类地产已经逐步摆脱传统简单底商的开发模式，朝大型商场，商圈化以及专业市场等新的方向开展。

但距离真正进入专业化市场化运作的阶段尚需时日。;中山路

商圈;中山路商圈;位置;区域;工程名称：聚鑫商业广场

开发商：福建聚鑫房地产开展

地址：泉州市鲤城区温陵路中段

业态定位：品牌专卖、数码IT产品

建筑面积：8000平方米

销售价格：底层35000—75000元/平方米；

地下一层20000元/平方米;工程名称：刺桐商城

总用地面积：10000平方米

总建筑面积：20000平方米

停车位：约150个

工程商业体层高：5.7米

楼体规格：商业地上二层

是由泉州元泰实业集团投资；工程位于泉州市中心商业街宝洲路与刺桐路交汇处，工程位置交通四通八达。该工程为玻璃钢架结构，适合于大型餐饮、娱乐休闲等。沿街可作为品牌展示。;

泉州丰泽商城

泉州商城整体位于泉州市丰泽街及田安路的交叉路口围合地块。规划区是由中心商场步行街高级住宅楼〔聚龙阁、群贤阁〕、立体停车场、建设大厦等五个主体建筑和一个近2.0万平方米的中心广场组成，其中心商场层数五层建筑面积为4.2万平方米；步行街层数三层建筑面积1.70万平方米共270个店面；高级住宅楼聚龙阁及群贤阁层数为九层包括贮藏层建筑面积3.91万