《房地产价值评估》课件.pptVIP

***********房地产价值评估的基本要素房地产本身包括土地、建筑物、附属设施等，以及房地产的物理特性和功能市场环境包括宏观经济环境、房地产市场供求关系、政策法规等评估目的不同的评估目的，会影响评估结果评估标准包括评估方法、评估假设、评估日期等房地产价值评估的分类市场价值评估在公开市场上，房地产在公平交易条件下能够实现的最佳价格抵押价值评估房地产作为抵押物所能获得的最高贷款额税务价值评估用于计算房地产税的价值投资价值评估房地产在特定投资条件下能够带来的收益房地产市场概述120世纪80年代以前，中国房地产市场处于政府高度管制状态。220世纪90年代开始，中国房地产市场逐渐走向市场化。321世纪以来，中国房地产市场快速发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。房地产市场的特点周期性受经济周期、政策变化等因素影响，房地产市场波动明显。地域性不同区域的房地产市场发展水平、价格水平、供求关系存在较大差异。非流动性房地产交易周期较长，流动性相对较差。风险性房地产投资存在较高的风险，包括市场风险、政策风险、法律风险等。房地产市场信息的收集与分析1市场调查收集市场数据，了解市场状况2数据分析对市场数据进行分析，揭示市场规律3市场预测根据市场分析结果，预测未来市场发展趋势房地产价值评估方法概述1成本法以房地产的重置成本为基础，估算房地产价值2收益法以房地产能够产生的未来收益为基础，估算房地产价值3市场比较法以市场上类似房地产的交易价格为基础，估算房地产价值成本法1重置成本指在现行市场条件下，重新建造或购置与被评估房地产相同或类似房地产所需费用2折旧指房地产在使用过程中因物理损耗、功能性损耗、经济性损耗等原因造成的价值下降3评估价值重置成本减去折旧后的价值成本法的基本步骤确定重置成本收集市场数据，估算建造或购置相同或类似房地产所需费用。计算折旧对房地产的物理损耗、功能性损耗和经济性损耗进行估算。评估价值从重置成本中减去折旧，得到房地产的评估价值。收益法净收益指房地产在未来一段时间内能够产生的收益，扣除经营成本和税费后的剩余部分。资本化率指将净收益转化为价值的比率，反映了市场对风险和回报的预期。评估价值将净收益除以资本化率，得到房地产的评估价值。收益法的基本步骤预测未来收益收集市场数据，预测房地产在未来一段时间内能够产生的收益。确定资本化率根据市场状况和评估目的，选择合适的资本化率。计算评估价值将预测的未来收益除以资本化率，得到房地产的评估价值。市场比较法市场比较法的基本步骤寻找可比实例在市场上寻找与被评估房地产相似的交易案例。进行价格调整对可比实例的交易价格进行调整，使其与被评估房地产的差异相一致。估算评估价值将调整后的可比实例价格，作为被评估房地产的评估价值。评估报告的编制前言介绍评估目的、评估对象、评估范围、评估标准等。市场分析分析房地产市场状况，包括供求关系、价格走势、政策法规等。评估方法说明所采用的评估方法，并进行详细的分析和计算。评估结论给出评估结果，并对评估结论进行说明和解释。评估报告的常见问题评估方法选择不当没有根据评估目的和评估对象选择合适的评估方法。市场数据收集不全没有收集到足够的市场数据，导致评估结果不准确。评估假设不合理评估假设与实际情况不符，影响评估结果的可靠性。评估结论缺乏说服力评估结论缺乏逻辑性，无法支撑评估结果。案例分析一：成本法1重置成本根据建筑面积、材料价格、人工成本等估算重置成本2折旧计算物理折旧、功能性折旧和经济性折旧3评估价值重置成本减去折旧，得到评估价值案例分析二：收益法1预测未来收益根据租赁市场情况，预测未来租金收入2确定资本化率根据市场利率、风险水平等因素确定资本化率3计算评估价值将预测的未来收益除以资本化率，得到评估价值案例分析三：市场比较法1寻找可比实例找到与被评估房地产类似的交易案例2进行价格调整对可比实例的价格进行调整，使其与被评估房地产的差异相一致3估算评估价值将调整后的可比实例价格，作为被评估房地产的评估价值不动产评估的典型错误评估方法选择不当没有根据评估目的和评估对象选择合适的评估方法。市场数据收集不全没有收集到足够的市场数据，导致评估结果不准确。评估假设不合理评估假设与实际情况不符，影响评估结果的可靠性。影响房地产价值的因素1区位因素：交通便利程度、周边配套设施等2房地产本身因素：土地面积、建筑面积、房屋结构、建筑质量等3市场因素：市场供求关系、价格走势、政策法