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对于盘活农村闲置农房调研报告

盘活渔农村闲置农房能够大力促进渔农民增收和美丽乡村建设，渔农

村老年群体通过出租等形式盘活闲置农房，增加一定收入解决养老问题，

同时盘活闲置农房又为促进民宿经济高质量发展提供了条件。为做好上述

二方面问题的有效结合，县政协在去年开展盘活渔农村闲置农房调研的基

础上，今年继续开展这一课题的深化，调研组实地走访了菜园镇、五龙

乡、黄龙乡，开展座谈交流，听取意见建议。现将调研情况报告如下：

一、基本情况我县渔农村农房约有1.5万套，据县农业农村局口径

统计，目前全县闲置农房1679套，其中已盘活利用731套，占闲置农

房的43.5%。据县文旅局口径统计，渔家民宿经营户共1007家，床位数

__张，2019年，全县渔家民宿户均净收入达22.3万元。

目前我县初步规划5个闲置农房盘活利用重点区域：离岛十里金滩·

特色小镇、百年渔场__尽山旅游风情小镇、东海五渔村、蓝色海湾与蓝海

岸区、百年灯塔海上花鸟示范岛，涉及到6个乡镇，14个渔农村。确定

了4个示范区项目，打造实体样板：花鸟乡花鸟村示范区建设“项目”；

嵊山镇牧心蓝湾国际海岛度假村示范区储备项目“”；五龙乡黄沙村主题街

区示范区储备项目“”；五龙乡左岸屿民宿综合体提“升项目”。

二、存在的主要问题（一）村集体收储宅基地后不能以经营性用途

获得民宿审批。我们通过对以上各区域闲置农房及宅基地收储、招商引资

情况的调研，目前主要有两种方式来盘活闲置农房，一是集体收储、对

外招商；二是个人直接与投资商签订租赁协议。比如嵊山镇对满嘴头区

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块通过村集体和国资搭建平台公司，集中收购民房，再向外招商招租；菜

园镇金平村对大鱼岙闲置农房在征得产权人同意后由村集体统一收购。以

上房屋收购后，因宅基地性质没有改变，投资商不能作为主体申请民宿建

设和开办审批，原宅基地使用权人申请也不现实，而村集体审批主要涉及

两个问题，一是根据目前土地法规定，村集体土地不能用于经营性房产

开发；二是村集体只能申请公益类或公用设施类的房产建设审批，民宿只

能由宅基地使用权人申请房屋建设审批。因此，村集体收购个人房屋后，

宅基地由村统一收储，投资商要投资民宿，在审批上依旧要原宅基地使用

权人去办理，这会导致一系列的后续纠纷和问题，除非集体土地征用为国

有土地挂牌出让，但又涉及成本上升等问题。按目前情况来看，在国家对

集体土地入市政策未实质性落地的时候，投资商和村集体即使达成开发协

议，在审批上仍处于两难状况。如菜园镇金平大鱼岙村闲置农房收购后对

这些政策不是十分了解，认为村里集中去审批民宿建设就可以了。

（二）农房租赁信息不对称导致闲置农房流转不规范。在去年课题调

研的基础上，我们又针对由于农房信息不对称，致使闲置农房流转不规

范，投资商与个人签订租赁协议、租赁价格和后续审批等问题，专题召开

了座谈会。根据投资商反映，情况主要有两种，一种由投资商找到村

里，由村里出面了解出租房屋情况，价格由投资商和房屋所有权人协商，

但涉及其他房屋租赁时，由于没有一定的指导价，租赁价格水涨船高，投

资商难以接受，即使交易成功，后续审批手续又需要房屋所有权人去办

理，因此在价格协商上处于被动，多数是通过人情谈妥。比如舟山汇城民

宿管理有限公司投资的五龙会城村左岸屿“”民宿综合体，投资商与房屋所

有权人洽谈租赁价格，就遇到这些情况。

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第二种是与村里直接商谈，这主要是村里已收购的闲置农房，但由于

收购房屋的位置、面积等问题，收购房屋又比较零星，不利于综合体民宿

开发，投资商投资意愿降低。因此，闲置农房相关信息不齐全、不对称，

没有比较权威的房屋信息发布平台和房屋租赁指导价，农房租赁市场不规

范运作，容易造成租赁双方都比较被动的局面。

（三）申请闲置农房使用权流转抵押贷款的途径