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别墅项目销售策划方案

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一、从别墅的大环境

1、概述

别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文

化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的

亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域

中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级

性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居

之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。

2、特征

中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵

与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。

功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓

展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少

以下特征：

·别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；

·别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、

天然水域等稀缺资源而建造；

·别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

3、分类

从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求

这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有

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这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求；

⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在

郊区。

这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型

的连体别墅需求量将会增大；

⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。

例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他

们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；

游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段

使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，

价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性

化享受，度假就在属于自己的家里；

⑸办公型的别墅

一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高

级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大