刚刚,房企融资最后漏洞终结并购贷款须严格穿透.pdfVIP

刚刚,房企融资最后漏洞终结并购贷款须严格穿透--第1页

据悉，上海银监局发文规范并购贷款业务。要求并购贷

款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股

权并购的，应按穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建

工程开发投资总额的25%以上。

同时，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得

用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取

贷款资金，保证贷款资金不被挪用。

本文纲要一、上海银监局管控并购贷款业务二、房企借道并

购贷款/并购基金模式受阻三、银行信托私募房地产融资监管

态势四、多张罚单剑指理财违反宏观调控政策

一、上海银监局管控并购贷款业务据悉，上海银监局日前对

于规范开展并购贷款业务下了通知，对于投向房地产业及土

地项目并购（以土地为主要资产的房地产项目公司股权并

购，实质是土地使用权转让）业务提出以下要求：开展并购

贷款必须符合《商业银行并购贷款风险管理指引》的原则和

条件，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地

项目公司股权并购的，应当按照穿透原则管理，拟并购土地

项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上。

按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产

开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得

刚刚,房企融资最后漏洞终结并购贷款须严格穿透--第1页

刚刚,房企融资最后漏洞终结并购贷款须严格穿透--第2页

让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借

助虚假并购套取贷款资金，保证贷款资金不被挪用。完善并

购贷款风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，对并购贷

款业务的合规性和资产价值变化进行检查和审计，并按照不

低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类

和计提拨备。如发现商业银行不符合业务开办条件或违法违

规，不能有效控制并购贷款风险的，将采取责令暂停并购贷

款业务及行政处罚等监管措施。

这也是监管层针对银行业整体业务趋势的行动。近期商业银

行并购贷款快速增长，而且其中，投向房地产业及土地项目

并购，此类并购以土地为主要资产的房地产项目公司股权并

购，而其实质是土地使用权转让。这类并购占比的提高，与

《指引》有关审慎发展并购贷款，支持优化产业结构的政策

导向不符。

二、房企借道并购贷款/并购基金模式受阻如此一来，原来房

企利用并购贷款或并购基金进行融资的模式再度受阻。（一）

并购贷款模式并购贷款是指商业银行在并购活动中，向并购

方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷

款。并购需要符合《商业银行并购贷款风险管理指引》中的

定义，即指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股

权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已

刚刚,房企融资最后漏洞终结并购贷款须严格穿透--第2页

刚刚,房企融资最后漏洞终结并购贷款须严格穿透--第3页

并购贷款是指：

商业银行为境内并购方企业，通过受让现有股权、认购新增

股权，或收购资产、承接债务等方式，以实现合并或实际控

制已设立并持续经营的境外目标企业或资产的交易行为。境

内并购方包括：1、在境内注册的企业；2、由境内注册企业

控股或有实际控制权的境外企业。境外目标主要是指：在境

外注册的企业或所在地在境外的资产，包括由境内企业控股

的境外注册的子公司，不包括由境外企业控股的境内注册的

子公司。

（二）开展并购贷款的要求开展并购贷款必须符合《指引》

规定的原则和条件。1、对于项目的要求

《指引》第六条规定，“商业银行开办并购贷款业务应当遵

循依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续的原则”。