依翠园市场调研定位.ppt

一层经营品类：百货6铺，鲜肉2铺，干果1铺，蔬菜7铺，豆制品2铺，水果4铺，蛋糕房1铺，烟酒1铺，小家电1铺，珠宝1铺，餐饮4铺，化妆品1铺，手机1铺，主食2铺，二层经营品类分布:针织5铺，服装10铺，箱包8铺，饰品8铺，鞋13铺，儿童乐园40平米，三层经营品类分布：中青年服装25铺，儿童服装25铺，儿童乐园100平米，商场总面积：7000平米，一层租金：5—8元每平。二层租金：4—6元每平，三层租金：3—5元每平，无管理费，卫生费每月100元。A、天大商城B、金川商城一层：珠宝10铺，化妆品8铺，手机15铺，铺位面积12—20平米，共30个铺位。二层：饰品40铺，箱包20铺，童鞋50铺，玩具40铺，童装20铺，铺位面积：8—10平米，共200铺位。三层：成人服装，休闲服装150铺，鞋帽100铺，共200铺，铺位面积：8—15平米。金川商城总面积在10000平米左右。现在正在招商，已经招租一个月，招租状况在百分之65以下。一层租金：8—10元/平米，二层租金：5—8元/平米，三层：4—7元/平米，租金年付，合同期2年，无管理费，押金5000.开业时间9月中旬。C、永辉超市一层：糕点100平米，熟食120平米，休闲食品700平米，鲜肉600平米，调料600平米，水产1000平米，干果600平米，蔬菜500平米，水果400平米。二层：服装800平米，鞋300平米，日化用品1300平米，儿童用品、玩具800平米，针织内衣400平米，电器1000平米，办公用品、体育用品400平米。永辉超市总面积为10000平米左右，统一收银。餐饮区：400平米，共10家，每家10平米左右，位于一层，独立餐饮，公共就餐区约150平米，环岛式铺位，经营品类包括：家常小炒，麻辣香锅，四川冒菜，云南米线，卤煮火烧，兰州拉面，沙县小吃，鸭血粉丝，滋味羊汤，麦香鸡排，川粤小吃。租金情况：每月5500元。经过前期市场调研，本地区中高端消费以万达广场为主；农贸菜品以仙鹤楼早市、芳园菜市场为主；超市以家乐福、永辉超市为主；另有特色主题市场京西电子城。基本构建了鲁谷地区商业环境和商业类型的组成与搭配。从市调结果来看，超市、菜市场较为齐全、电脑类产品供给量较大，服装、鞋帽、家居、针织、美食餐饮、百货等经营较为缺乏，结合本地人文特点，凸显本地商业品相存在一定空白。本项目地处众多住宅社区之中，辐射人口60万，消费群体明显以社区居民日常、生活类消费为主。以百货、服装鞋帽、家居、餐饮、农贸等品类为主的市场规划，不仅迎合大量社区居民生活需要，也是有效针对当地经济规模做科学规划的前提。因此，我们提出，本项目的规划以百货、农贸、数码电子、餐饮为主的设计思路。三、定向分析四、项目经营建议书百货区设计规划说明一、项目特点经过前期市场调查研究，依翠园（项目点）地处鲁谷住宅核心区，周边环绕依翠园、七星园、六合园、时代庐峰等大型住宅社区，常驻人口60余万，属于典型社区型商业项目。二、附近商业环境分析：1、万达广场，属于大型室内商业步行街，商品定位以年轻时尚为导向，收纳了一批具有知名度的1、2线品牌经销商经营，适合时尚人群及收入较高者消费；2、超市两家：家乐福、美廉美超市美廉美超市位于本项目楼上，直接与本项目产生类比性。此超市分为两层，一层以百货、食品为主；二层以菜市场为主。其中百货类包含靠垫、床品、化妆品、睡衣拖鞋等，品类占比约为5%。经营品种相对较多，但品类可选性及普遍性较差，售价同比市场普遍较高。经过前期市调，本项目区域范围内，主要大型农贸百货市场以仙鹤楼市场、芳园市场为主。此两市场以经营蔬菜、水果、肉类、熟食为主，百货类占比不足5%，反映本地区市场对百货类招商经营出现明显偏移缺失；其他业态数据：社区周边门脸共计158家，其中餐饮37家、美容美发24家、烟酒13家、房地产12家、服装店8家、保健8家、超市2家、及其他个别品类店铺。此次数据分析统计，现存业态与农贸、家居有联系的占比约为5%以下。综上所述，反映本项目地区家居小百类商业构建与居民消费需求配比严重失衡，是我项目设置规划百货区的引导思路。三、百货区细则规划三、百货区细则规划1、品类划分规划百货区可分为家居日杂五金电器、针织品、床上用品、窗帘布艺、儿童用品、十字绣家居用品、中老年服饰、一体店及综合大店等项目。可根据具体居民购物需求及年龄购买导向，设置科学细化的铺位及面积的比例占比。2、规划链接以儿童、床品、针织、十字绣、家居饰品等为主项，形成通过增大儿童品消费选择、上班族家居饰品吸引、突出家居主题客流导向等方式作为市场人流引导；连接窗帘布艺，突出强化家居主题，并衔接部分床品、针织铺位；穿插小家电、日杂电器为补充；一体大店可作为市场调节区域，设置为综合性卖场，根