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企业价值评估中使用权资产和租赁负债

《企业会计准则第21号——租赁》正式实施后，企业已将使用权资产和租

赁负债入账，企业价值评估实务中应如何对使用权资产和租赁负债进行核查验证

和评估处理？

（一）使用权资产和租赁负债的核查验证

对于使用权资产和租赁负债这两个科目的核查验证，主要包括以下几方面程

序：

1.获取使用权资产评估申报明细表、租赁负债评估申报明细表，复核相关数

据是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符。

2.获取租赁合同，并检查租赁合同中关于租金、支付方式、租赁期及租赁结

束后相关资产的处置等主要内容，核查使用权资产和租赁负债的计量是否恰当，

了解使用权资产的账面价值构成。

3.核实使用权资产的折旧计提是否符合企业会计政策的规定，租赁负债在租

赁期内各期间的利息费用计算是否恰当，相关的会计处理是否正确。

（二）在企业价值评估中，对使用权资产和租赁负债的评估处理

1.采用资产基础法时，由于企业对租赁资产通常只有使用权，没有处置权和

收益权，建议根据实质重于形式原则，调查核实租赁资产在相同地区及行业的租

赁市场公允价格。若核实其租金水平与租赁市场公允价格基本一致，对于使用权

资产和租赁负债科目通常可以按照审计审定后的账面价值确定评估值；若租金水

平明显低于或者高于租赁市场公允价格，可对租赁合同形成的“合同权益”或“合

同负债”进行评估，其对应的账面价值为使用权资产和租赁负债的净额。

2.采用收益法时，因租赁涉及的所得税处理未随着新租赁会计准则实施而变

化，采用现行租赁准则核算对标的企业的价值不会产生实质性影响，建议沿用原

租赁准则下的评估处理方式，直接将租赁资产的相关租金作为当期经营活动现金

流出事项计入经营成本或者管理费用，并对损益表或现金流表进行相应的调整。

在盈利预测中无需额外考虑资产负债表上的使用权资产和租赁负债。需要提醒的

是，采用现行租赁准则后的毛利率或管理费用率等财务指标口径与未实施现行租

赁准则的会计处理存在差异。若收益法是在采用现行租赁准则报表基础上进行预

测，且未来预测中是按照现行租赁准则未实施之前的处理，即只考虑租金支付现

金流出的，需对现行租赁准则下的历史财务指标如毛利率、管理费用率等相关指

标进行同口径调整。

3.采用市场法时，现行租赁准则的实施对评估实务基本没有影响，可以不用

特殊考虑使用权资产和租赁负债。需要特别提醒的是，在被评估单位拥有的使用

权资产规模较大、占比较高的情况下，需要关注收益法和市场法中租赁负债的持

续性对于资本结构可能产生的影响。

企业价值评估中使用权资产和租赁负债

《企业会计准则第21号——租赁》正式实施后，企业已将使用权资产和租

赁负债入账，企业价值评估实务中应如何对使用权资产和租赁负债进行核查验证

和评估处理？

（一）使用权资产和租赁负债的核查验证

对于使用权资产和租赁负债这两个科目的核查验证，主要包括以下几方面程

序：

1.获取使用权资产评估申报明细表、租赁负债评估申报明细表，复核相关数

据是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符。

2.获取租赁合同，并检查租赁合同中关于租金、支付方式、租赁期及租赁结

束后相关资产的处置等主要内容，核查使用权资产和租赁负债的计量是否恰当，

了解使用权资产的账面价值构成。

3.核实使用权资产的折旧计提是否符合企业会计政策的规定，租赁负债在租

赁期内各期间的利息费用计算是否恰当，相关的会计处理是否正确。

（二）在企业价值评估中，对使用权资产和租赁负债的评估处理

1.采用资产基础法时，由于企业对租赁资产通常只有使用权，没有处置权和

收益权，建议根据实质重于形式原则，调查核实租赁资产在相同地区及行业的租

赁市场公允价格。若核实其租金水平与租赁市场公允价格基本一致，对于使用权

资产和租赁负债科目通常可以按照审计审定后的账面价值确定评估值；若租金水

平明显低于或者高于租赁市场公允价格，可对租赁合同形成的“合同权益”或“合

同负债”进行评估，其对应的账面价值为使用权资产和租赁负债的净额。

2.采用收益法时，因租赁涉及的所得税处理未随着新租赁会计准则实施而变

化，采用现行租赁准则核算对标的企业的价值不会产生实质性影响，建议沿用原

租赁准则下的评估处理方式，直接将租赁资产的相关租金作为当期经营活动现金

流出事项计入经营成本或者管理费用，并对损益表或现金流表进行相应的