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2025年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试历年真题常考点试题带答案

卷I

一.单项选择题(共15题)

1.甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。

甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。

A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C.该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价

正确答案：B,

2.某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼柝除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。该医院应与（）接洽购买综合楼事宜。

A.被拆迁人

B.拆迁人

C.建筑物拆除方

D.政府规划主管部门

正确答案：B,

3.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于2002年5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于2002年4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，2002年5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。

请在以下问题中选择正确答案。

价值时点应是（）。

A.2002年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

正确答案：A,

4.某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。?

?评估中房地产市场状况应选择（）。

A.集资建房之日

B.距离上市6个月之日

C.法院判决之日

D.发放房地产权证之日

正确答案：B,

5.因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

正确答案：A,

6.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

正确答案：D,

7.某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

编号

A B C D 估价对象

坐落

市区内

市区内

市区内

市区内

市区内

地段等级

四级

四级

四级

四级

四级

用途