房地产市场报告 -深圳零售市场 2024年第四季度.docx

市场关键指标同比变化未来一年趋势717存量(万平方米)8.O%空置率￥78O租金(人民币平方米/月)(优质购物中心)深圳经济数据2024年Q1-Q35,4%

市场关键指标

同比变化

未来一年趋势

717

存量(万平方米)

8.O%

空置率

￥78O

租金(人民币平方米/月)

(优质购物中心)

深圳经济数据

2024年Q1-Q3

5,4%

GDP增速

同比变化

未来一年趋势

O。7%

社会消费品

零售总额增速

O,1%

cpl增速

备注:增长数据为累计同比涨幅;

来源:深圳统计局、穆迪分析、戴德梁行研究部

零售市场2024第四季度

近期入市项目持续去化深圳优质购物中心空置率进一步下降至8.0%

四季度,深圳优质购物中心存量维持在717.4万平方米。去年以来入市的区域型优质项目持续去化,全市优质购物中心整体空置率环比微降,同比去年末进一步改善1.0个百分点至8.0%,同期全市优质购物中心最优层平均租金较上年下降

2.8%至每月每平方米780.2元。前三季度,深圳社会消费品零售总额增速同比增长0.7%,远低于GDP同期5.4%的增速。在以旧换新政策倡议下,前10月提升至1.0%。消费增长乏力为商业的运营带来负面影响,项目表现明显分化自身具有丰富运营经验和品牌资源、以及拥有独特地理位置、交通便利的项目保持优势;但在当下消费力普遍有待提升,且商圈竞争压力大的背景下,部分项目定位与市场需求错配的情况有待破解。

数码电子及智能家电增速领先助力零售品类需求占比提升至49.3%

消费补贴等实质利好举措刺激深圳家用电器和音像、通讯器材类的零售额增速显著提升,前10月增速较前9月分别增长6.2个百分点、1.7个百分点至7.1%、2.0%,同时为品牌扩张带来机遇。从全年新入购物中心的业态需求数量来看,数码电子及智能家电在零售业态中的占比较2023年提升2.5个百分点至9.0%。同时,运动户外提升2.4个百分点至11.7%,蕉下、波司登等品牌均有贡献;家居生活集合店KKV、名创优品等亦有相对活跃的表现,深圳首家胖东来永辉调改店正式营业;为吸引年轻群体,不少购物中心引入谷子店进行尝试,推动IP潮玩店提高1.8个百分点。零售品类的总占比较2023年大幅提升6.1个百分点至49.3%。餐饮业

态占比39.9%,其中中式简餐占比提升5.3个百分点至12.3%,新式饮品及奶茶占比持平在约15%,特色正餐占比下降至36.5%。此外,文体娱乐业态中,电玩、台球等数量有所增加;学童教培业态恢复扩张态势,在社区型购物中心中的业态占比有所提高。

文旅项目有望为深圳消费市场带来新亮点

2025年,深圳预计将有62.5万平方米的优质购物中心陆续投入运营,此外还有华发冰雪世界等文旅项目,预计将吸引更大范围的游客前来打卡。存量项目亦积极寻找机遇,如南山海雅缤纷广场与京东签约,深圳首家京东MALL预计将于明年中开业。此外,7部门印发的《零售业创新提升工程实施方案》为存量商业盘活

提供了转型思路和保障措施,从优化供给端给予了顶层支持。

面对宏观经济放缓以及对就业、未来收入预期的不确定性,居民消费信心、消费意愿仍需改善并进一步激发,消费规模扩大的可持续性有待稳固。2024年12月,中央经济工作会议将大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求放在2025年九项重点任务首位,预计来年更加积极、全面的扩内需政策将有效改善预期,进一步刺激潜在消费需求的释放。

全市平均租金空置率

￥900

￥850

￥800

￥750

￥700

20202021202220232024

mm平均租金(人民币平方米/月)空置率

15%

10%

5%

0%

*平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值,按使用面积计算,不包含物业管理费和推广费等其他费用。

历年新增供应及未来供应

100

80

60

40

20

0

202020212022202320242025F2026F2027F

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注:F为预测