新租赁准则对房地产租赁会计核算影响.pdf

新租赁准则对房地产租赁会计核算影响

摘要：随着我国经济的高速发展，租赁业在国民经济中所占比重越来越大，

而作为一门新兴产业，房地产行业与其他相关业务有着显著差异。新租入准则将

对企业会计核算产生深远影响。随着我国经济的快速发展和房地产市场规模扩大，

租赁业务成为当前企业会计核算重要领域之一。自新准则正式实施后将对未来所

有行业都产生巨大影响。本文分析新租赁准则实施背景下，房地产企业租赁会计

核算发生了何种变化，促进企业资产负债率提升，资产周转率下降，现金流提升，

并在新旧准则的对比中，了解新准则更新了合同识别，拆分与合并租赁合同等多

个内容，并假设模型分析新租赁准则的具体影响，为相应对承租人提供有效的建

议。

关键词：新租赁准则；房地产企业；租赁；会计核算；对策。

近年来，我国经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市化进程加快。当

前，房地产行业受疫情影响紧缩，人们对房地产行业的要求也越来越严格。租赁

作为一种融资模式，是在房地产行业中应用广泛，新租赁准则作为一条方针政策；

它不仅符合国际会计准则和我国现行税法，还满足中国目前经济发展需要以及与

之相关行业需要，并且对房地产企业来说具有重要意义[1]。租赁会计是指站在出

租人和承租方双方的立场，确认资产负债，费用以及收益后处理。它以企业经营

管理为中心[2]。随着中国经济转型、房地产市场化程度不断加深及我国对融资渠

道多元化需求等因素影响下，新租赁模式应运而生并得到广泛认可与应用[3]。在

我国的租赁会计准则中明确规定了租入资产和存货的计价、折旧等相关内容，但

并没有具体阐述其确认计量问题。随着新租赁方式不断出现以及企业实务操作经

验总结，对房地产行业来说无疑是一次重大变革。

1新租赁准则的变化

1.1租赁定义变化

新租赁准则对租赁的定义为：出租方与承租方所签订的一定时间内的让渡资

产使用权换取对价的一种合同[4]。过去认为经营租赁与接受劳务十分相似，在租

赁期内将租金分期，计入成本费用，与劳务关系中确认成本费用是非常相似的。

可见，这两者会计处理的方式比较一致，也混淆了租赁与接受劳务的区别，导致

支出费用资本化，并不能很好地反映企业资产、负债等关系[5]。新租赁准则的修

订，明确要求承租方将经营租赁中所产生的权利以及义务纳入财务报表，以明确

租赁与接受服务之间的会计处理差异。租赁一定程度上转移了资产使用权。承租

人在一定时期内，获得经济资源也就具备资产使用权利，同时享有资产产生的经

济利益，也符合会计中对资产的定义，在资产负债表中，明确了一项资产，也对

应的需要承担其一项现实义务，也就是承租人需要向出租人转出经济利益，与此

同时也就确定了一项负债。全新的租赁定义，成为承租企业租赁会计财务处理的

基础条件。同时，必威体育精装版修订的准则也增加了租赁合同的识别、合并以及拆分等多

项原则性的规定，让新租赁准则的操作性更强。

1.2明确新租赁准则适用范围

市场经济社会环境下，租赁交易愈加频繁，且租赁的形式和内容也发生了较

大的变化，尽管部分合同在法定效力上还是租赁行为，但是本质上是否属于新租

赁准则的范围还有待进一步明确。新租赁准则的提出则明确了适用范围，其中包

括转让、划拨所取得的土地使用权以及权利人所授予的知识产权不满足新租赁准

则的使用要求，其适用于无形资产使用准则范围；对于生物资产以及BOT公共设

施建设，也不适用于新租赁准则的使用，比较适用于相关准则。在这些明确的规

定上，让新租赁准则的可操作性更强[6]。

1.3统一承租人租赁模型

新租赁准则最明显的变化在于对租赁业务统一分类，不再按照过去经营租赁、

融资租赁的方式划分。建立统一的会计模型，在会计处理中引入新科目，主要包

括租赁负债以及使用权资产两项内容，在分摊使用权资产的基础上，按照无形资

产与固定资产的划分模式计提资产折旧与利息费用[7]。对于低价值的短期租赁，

则按照重要性原则实现简化处理。新租赁准则针对售后租回交易账务处理方法进

行了调整，选择权重估以及租赁变更等也有嗾完善。租赁分类与计量的改变，转

变了过去经营租赁不将权利与义务纳入财务报表的情况，导致企业表外融资的风

险加大。会计处理不断完善，会计信息的可比性也显著增强。

2新租赁准则下房地产租赁会计核算发生的变化

2.1企业资产负债率提升

承租企业资产负债率在新租赁准则下发