公共秩序维护管理-物业管理行业培训.ppt

公共秩序管理服务;中物协[2021]1号文件;案例1：

业主小区内遭歹徒劫杀保安逃跑物业效劳企业被判罚6万;附近住户刘东〔化名〕证明，他当时路过，看到有人打架，还对一旁的保安说，“你怎么不去管。〞但保安没应声。

事发第二天，当地居委会一位大妈闲聊中向保安张永强问起此事，小张说他当时确实看到了，可是因为害怕就没管。大妈在后来的庭审中，也出庭就此作证。此后不久，张永强辞去了保安工作，下落不明。;案件争论焦点;物业效劳企业的观点;死者家属的观点;法院判决;案例分析;物业公司提供的保安效劳不是治安保障效劳。它的义务主要表达在业主和物业公司的物业管理合同中。在本案中，双方签订的物业管理合同中，保安效劳的内容为：维持公共秩序，包括平安监控、巡视、门岗执勤。效劳质量中对保安的要求为：24小时巡查，责任到人。

这个合同没有对保安效劳的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院可以认定，物业公司所负的保安义务只是为维护公共秩序的防范性保卫活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发现了打斗，却置之不理。根据物业管理合同，物业在履行保安效劳过程中存在过错，应承担相应民事责任。;保安应负何种程度的责任，主要是以其是否尽到合同约定的义务来区分，但目前物业管理合同中关于保安的内容，一般都比较笼统，而且都是物业单方制定。;保安只有维护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序维护费，但这个费用是用于对公共区域的秩序维护，业内称“红线以里、户门以外。〞在这个范围内的秩序维护保安是责无旁贷的。但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反响也会有所差异;律师建议;物业效劳保安员更名的意义所在;;物业效劳企业中秩序维护效劳人员，被习惯地称为“保安员〞，容易被误解为具有“保证业主和居民人身和财产平安〞的职责。而事实上，无论从法规规定的定义出发，还是从具??的效劳标准来看，物业效劳企业提供的是一种过程效劳，主要是履行物业效劳合同规定的效劳标准，如小区出入口24小时站岗值勤、每1小时至少巡查1次、实施24小时监控等等，是通过这些效劳维护小区公共秩序，业主和居民的人身和财产平安可以通过提高效劳标准得到更加好的维护，不能简单理解为保证平安。因此，习惯称谓的“保安员〞不符合实际情况，易引发争议。;;“保安员〞更名为“秩序维护员〞并不是简单的称谓更换，更不是物业效劳企业效劳质量的降低和管理责任的逃避，而是更人性化、更切合实际，使物业的责任更加明确。比方说，有些业主质疑：“一旦因保安工作疏忽而导致失窃，物业公司必然将按照‘秩序维护’的说法而逃避应承担的责任。〞，事实上，物业效劳企业在此类事件中是否承担责任是取决于其效劳是否按照合同履行，而不是效劳人员的称谓。可以说，称谓的变更恰恰可以将业主的关注点从人身或财产平安的小概率事件上，回归到物业秩序维护效劳的日常执行标准上，平安事件是否发生不是评判物业效劳是否达标的衡量标准，严格依据物业效劳合同执行效劳标准才是物业效劳企业的责任所在。;思考;什么公共秩序管理效劳;公共秩序管理的内容;管理依据;第一节公共平安防范管理效劳;一、公共平安防范管理效劳的内容;出入管理;安防系统的使用、维护和管理;;施工现场管理;配合政府开展社区管理;二、平安防范效劳的要求;安防人员仪表和礼貌礼仪要求;巡逻、门岗等执勤岗位;值班记录;技防设备设施;三、平安防范工作检查方法;四、治安防范本卷须知;第二节消防管理;一、义务消防队伍建设;二、消防制度的制定;三、物业消防平安检查内容与方法;;消防平安检查的程序;第三节车辆停放管理效劳;车辆停放管理方法与要求;车辆管理本卷须知;案例;;;;;紧急事件处理;;;高空抛物