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克而瑞观点
2025年
中国房地产
研报
数读|2024年典型城市去库存“成绩单”
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克而瑞观点
2024年典型城市去库存“成绩单”
文/马千里
2024年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10月份以来全国新房月度网签面积连续
同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”
年末发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城
市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳（详见文末附表）。
但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相
比率先回稳的8城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。
狭义库存：郑州、青岛等8城压降超100万㎡，快速推进稳市场进程
就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降，少数明显上
升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。
从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均
减少130万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。
固然，受新房交易流速下降影响，2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升，即便
杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降，说
明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式
进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。
图：2024年典型城市狭义库存变动情况（万㎡，月）
来源：CRIC
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克而瑞观点
新房供求：存量项目成为交易主力，青岛、长春、重庆2024年供求比低于0.6
联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进，其中14市供
求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节
奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。
在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回
升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案100%的去化
率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。
典型如青岛胶州老城板块，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅为1401套，仅
为成交量的58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024年末新房库存同比减少18%。若2025
年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从26个月压降至20个月，重新回到2年以内。
图：2024年住宅市场供小于求典型城市（万㎡）
-万㎡
成交面积供应面积100
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