【大学课件】房地产与房地产估价.pptVIP

*******************房地产与房地产估价本课程将探讨房地产的定义、特征、市场、估价方法等。引言房地产是国民经济的重要支柱产业，与人们的生活息息相关。房地产估价是房地产市场的重要组成部分，为房地产交易、投资、融资等活动提供决策依据。本课程将深入浅出地讲解房地产与房地产估价的相关知识，帮助学生掌握专业技能，提升职业素养。房地产的概念与特征房地产是指土地及其地上定着物，包括房屋、建筑物、构筑物等。房地产具有以下特征：-**固定性：**房地产不能随意移动，位置固定。-**独特性：**每块土地和房屋都具有其独特的地理位置、结构和功能。-**耐久性：**房地产的寿命较长，需要长期投资和维护。-**价值性：**房地产具有使用价值和交换价值，可用于居住、生产和投资。房地产市场的基本框架1供需关系房地产市场的核心，决定价格波动。2市场主体开发商、购房者、政府等，共同参与市场运作。3市场机制价格机制、竞争机制等，调节市场资源配置。房地产市场是一个复杂的系统，由供需关系、市场主体和市场机制相互作用构成。了解这些要素，有助于更好地理解房地产市场的运行规律。房地产的分类及特点住宅用于居住，包括独栋别墅、联排别墅、公寓等。商业用于经营活动，包括商场、写字楼、酒店等。工业用于生产活动，包括工厂、仓库、物流中心等。农业用于种植、养殖，包括耕地、林地、牧场等。房地产开发的流程1项目策划市场调研、项目定位、可行性分析2项目立项申请审批、土地征用、规划设计3项目建设施工建设、工程监理、配套设施4项目销售市场推广、销售策略、合同签订5项目交付竣工验收、物业管理、售后服务房地产开发的风险与对策市场风险房地产市场波动，需求变化，影响开发项目盈利。政策风险政府政策调整，如限购限贷政策，可能影响项目开发进度和收益。成本风险建材价格上涨，人工成本增加，导致开发成本上升，影响项目利润率。环境风险环境污染，生态破坏，可能导致项目无法获得审批或产生赔偿责任。房地产市场的运行机制房地产市场是一个复杂的系统，由供求关系、价格机制、政策法规、社会经济因素等多种力量共同驱动。供求关系是市场运行的核心，供过于求时价格下降，供不应求时价格上涨。价格机制是市场配置资源的主要手段，通过价格的波动来反映供求关系的变化。政策法规对市场起着引导和规范作用，如土地供应、税收政策等。社会经济因素，如人口增长、经济发展水平、居民收入水平等，也会影响市场的供求关系和价格水平。房地产价格形成的基本理论供求关系稀缺性成本影响市场预期政策因素区域发展房地产估价的定义与内容1定义房地产估价是指运用科学的方法，通过对房地产的市场调查、分析和判断，对房地产在特定时间和特定条件下的价值进行评估。2内容房地产估价的内容包括对房地产的市场价值、投资价值、抵押价值、租赁价值、拆迁价值等进行评估。3目的房地产估价的目的是为房地产交易、抵押、租赁、拆迁等提供价值依据，帮助人们做出合理的决策。房地产估价的方法概述成本逼近法该方法根据房地产的重置成本扣除折旧后的价值来估算其市场价值。比较销售法该方法通过比较已知交易价格的类似房地产来估算目标房地产的市场价值。收益资本化法该方法根据房地产的预期收益率来估算其市场价值。成本逼近法定义成本逼近法是估价方法之一，通过估算房地产建造的全部成本，并加上开发利润、土地价格及其他相关费用来估算房地产的价值。适用范围适用于新建房地产或类似新建的二手房地产，特别是缺乏市场交易案例时。步骤1.估算建筑成本，2.估算开发利润，3.估算土地价格，4.估算其他费用，5.合计估算出房地产价值。比较销售法市场比较通过对近期已售出类似房地产的市场交易数据进行比较分析，确定估价对象的合理价格。调整因素考虑估价对象与已售出类似房地产的差异，例如位置、面积、建造时间、装修等，进行相应的调整。估价结果通过比较分析，最终确定估价对象的市场价值。收益资本化法估价依据基于房地产未来收益的现值，用于估算房地产价值。核心公式房地产价值=年净收益/资本化率适用范围适用于产生稳定收入的房地产，如商业用房、出租公寓等。土地剩余法估价原理根据假设的开发项目，将未来开发项目预期收益折现至评估基准日，减去开发成本后，得到土地的价值。适用范围适用于拥有开发价值的土地，例如商业用地、工业用地等。估价步骤确定项目开发方案估算开发成本预测未来收益折现收益并扣除成本房地产估价的程序1项目准备收集相关资料，包括房产信息、市场数据等，并制定估价方案