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丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
前言
2022年，受全球经济、楼市政策、疫情反复等多重因素影响，
上海零售市场无论从供给端还是需求端都受到了一定压力。
但也正是因为在这种环境中，让我们看到了上海零售市场坚
韧的底色。在供给端，首店经济、商业创新依然呈现不少可
圈可点的点睛之笔。在需求端，也正不断涌现一些新的变化
和新的市场机会。最近召开的上海两会上，上海打造国际消
费中心城市的话题依然热度不减，上海依旧是全国商业的风
向标。对此进行全年盘点及趋势预见。
2022上海商业市场数据
01
2022年上海商业地产增量缩减明显
2022年上海商业地产存量达2500.7万平方米。受疫情影响，
上海市场第二季度短暂停滞，一部分预计在2022年入市的
项目暂缓开业，全年来看，新增商业体量仍有96万平方米，
但增速减缓，仅为2021年的三分之一。
丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
▲数据来源：网络
02
区域型购物中心成为主流
2022年的上海新增商业仍以区域型购物中心为主导。内环的
上海MOHO合生汇，中环的LOVE@大都会，外环的龙湖奉贤天
街、上海天空万科广场等均是区域型购物中心。5-10万平方
米的商业个数新增明显，3-5万平方米的商业新增个数占比
较2021年而言，有明显减少。
丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
▲数据来源：网络
03
外资项目入市缩量明显
2022年外资选择进入上海商业市场非常谨慎，仅有13%的项
目是外资参与。入市商业体量较2021年，存在较大差距。
现今，外资的偏好趋势向小体量精品商业转变。项目体量均
小于5万平方米，且超85%的外资选址均在上海核心地段。
丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
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04
存量时代注重多元业态、体验式消费及空间利用的升级改造
当前，“存量改造”已经成为上海商业焕新的重要方式。
2022年上海存量改造项目总体量达41.8万平方米，占新增
商业的45%左右。主要是百货商业、购物中心以及卖场在商
业业态、消费体验和空间设计上的升级改造。
丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
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05
衡复商圈、苏河湾商圈成为首店选址新晋热门商圈
虽然2022年二季度上海因疫情进行封控管理，但上海全年
首店共计引入1073家，与2021年相差不大，上海首店家数
依旧领先全国。衡复商圈、苏河湾商圈成为首店选址的热门
商圈，跻身TOP5。首店品牌中14%为全球首店、亚太首店、
全国/内地首店等高能级首店。这两年首店业态均以餐饮为
主。
丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
▲数据来源：网络
2022上海商业发展趋势
01
态度谨慎，生活松弛，
为体面与体验买单
2022年，上海的一些重要产业，例如金融、房地产、互联网
等行业都有大幅度的紧缩举动。因此在消费总量上，可以看
到整体消费态度的谨慎，但是上海消费者对生活品质的消费
理念依然持续，呈现出较强的惯性。
尽管收入缩水，他们依旧
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