大工20秋《房地产开发与经营课程设计》离线作业模板及要求-王宏福.docVIP

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大连理工大学网络教育学院毕业论文（设计）模板

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网络教育学院

《房地产开发与经营课程设计》

题目：住宅开发项目前期策划

学习中心：奥鹏远程教育贵阳学习中心（直属）

专业：工程管理

年级：19年春季

学号： 191583302109

学生： 王宏福

指导教师：宋春红

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1项目概况

灵寿县地处河北省中西部，西依太行山，东临大平原。县城距省会30公里，距京广铁路、京深高速公路、石家庄民航机场20公里。

目前县城内大东关、小东关、城内、北关、西关发展比较快，周边村镇如木佛村石材业发展比较迅速，南托、孟托蘑菇种植也比较发达。经济的发展促生了一批处于财富积累较为雄厚的人群。

灵寿受宏观调控影响较为微弱，因此经济发展不会出现大起大落的现象，对房地长行业的平稳发展是一大利好。虽然灵寿总体经济欠发达，但经济结构合理。在支柱产业的发展过程中，使一部分人先富了起来，他们拥有较强的购买力，从而为房地产的发展奠定了广泛的消费群体。

灵寿县人口与土地不成正比，土地相对稀少，限制了建筑用地的发展。加之灵寿镇内的村镇今后不再对村民发放宅基地，因此会促生一批村民购房者，值得本项目在发展过程中重点把握。

2项目SWOT分析

2.1项目具体区位条件分析

项目位于人民路遇正南路交叉口南行50米路西，是灵寿县通用机械厂旧址改造项目。项目地块方正，地理位置优势明显，交通便利，具有很高的开发价值。

地块东临正南路，南侧跟西侧均为民房，北侧临村民路，地块比较方正，占地83亩。目前有部分厂房未拆迁。

2.2项目竞争分析

本案的地理位置突出，交通便捷，周边环境优势明显，适合居住。而面对未来需求偏弱的市场和激烈的竞争，本案可依靠准确的定位，锁定目标客群，抓住市场的空白点，提供独具特色产品的方式加以应对。

本案自身综合优势突出，市场机会与威胁并存，必须充分利用现有一切优势，抓住机会，降低风险。项目自身特点及所处市场环境要求本案能够且必须重视两个关键营销因素

1差异化产品打造

2分期开发，阶段销售短平快

2.3项目SWOT分析

在现代的大型房地产开发项目中swot分析已经成为必不可少的一部分了，swot分析能够通过优势、劣势、机会、威胁分析较为全面准确的概括分析出市场状况，能够避免风险，做出准确的市场定位，本项目的具体swot分析如下：

2.3.1S（优势）

地理位置优势突出：

本项目位于人民路住正南路两条主干道的交叉口位置，并紧邻县城的商业中

心，周边无污染企业，居住社区众多，是闹中取静的理想居所。

周边配套齐全：

本项目周边为传统居住区，区域生活配套完善，为本项目提供了基础居住、

教育、商业配套，并为本项目的居住、商业提供了大量潜在客群。

地块方正，便于开发：

从地块位置、周边环境等硬性条件看，本案并不存在明显的制约条件。从地块周边环境及未来配套建设情况，以及目前市场在售项目规划设计创新点较少等方面来看，本案具有较为有利的机会点。

交通便捷：

案紧邻人民路与正南路两条县城主干道，交通便利。

W（劣势）

1地块目前只有东侧临路，且临路一侧有部分商业未拆迁，影响地块的对外形象：项目地块只有一侧临路，且临路一侧的有大量的商铺存在，直接影响项目的对外形象，也影响项目的完成整行，不利于项目的一次性规划，为后期的运营带来一定的风险。因此前期建设应以纯住宅面市，延后商业面市时间，等待时机将商业规划整体推向市场。

2灵寿地王，土地成本较高：本项目的土地成本偏高，是灵寿市场的地王项目。同其他项目相比来说，规模偏大，前期投入较高，将为后期的的运作带来较高的风险。项目分期开发，利用项目地块的完整性、优越的地理位置，打造多样化、高品质的产品，并减少前期投入。

3工程进度滞后：较之于目前市场主要在售、预售项目，本案尚处于拆迁准备期，工程进度滞后。对此劣势，本案应一方面加快前期项目运作速度，另一方面强化施工与销售作的相对独立性，极筹备提前预售。

2.3.30（机会）

1区域认知度高，客源丰富：项目地位置优越，交通便利，周边配套齐全。传统居住区的独特优越性使地市场对地块位置形成普遍认可，而周围多为老式社区、商业，存在