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以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》

房地产拆迁评估的难点及应对措施

日期：2022.6.19来源：武汉房地产网评论论坛

一、拆迁评估的难点回顾近几年的拆迁评估工作，感受最

深的就是：难。特别是2001年国务院305号令执行以来，在

国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成为了

城市房屋拆迁的焦点.综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：

进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。

回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。特别

是2001年国务院305号令执行以来，在国家倡导“房地产市

场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成为了城市房屋拆迁的焦点.

综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测

算难、答疑难、结案难、收费难。

拆迁工作大部份涉及城市的旧城区，没拆迁的时候天天盼

拆迁，而当拆迁摆在面前的时候，有的被拆迁户对拆迁评估不理

解、不支持、不配合态度，要末借口工作紧张出差在外，要末安

排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此，估价师

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以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》

普通很难轻易进门查勘。

被拆迁的房屋普通都是年代久远、维修较差、且不大规则

的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘

难。房屋装修涉及的细部不少，且装修的内容五花八门，有包一

面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等

等，每一项都必须记载清晰，并要得到被拆迁人的认同，难度实

在不小。普通50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇

经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量

的时日。二是踩点调查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，

如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在

一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分艰难，特别

是对装饰材料(有的是过时淘汰的材料)的认定、询价非常不易。

由于被拆迁房屋市场资料采集艰难，于是在装饰材料价

格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。评估机构必

须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择

适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。普通的拆迁评

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以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》

估要进行2—3次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加之地

方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，评估机构执行起来无

所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之

间、户与户之间需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要表

达差别，稍有不慎，就会招来责难。

拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果

进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估

结果有时难免会浮现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有

的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无

巨细均要求详细作答，再加之对评估专业知识的缺乏，往往质问