房地产-中国香港房地产行业：2024年展望：靜候曙光(202312).pdfVIP

行业剖析

行业评级

香港房地产行业同步

2024年展望：靜候曙光

住宅租金将受新抵港人士的需求推动：2023年至今的住宅物业价格指数

（中原城市领先指数）回落2%，而首九个月租金则上涨7%（按差饷物业

估价署计算的租金指数）。我们看到，加息影响在很大程度上被正面因素

缓解，例如政府的人才引进举措带动专才和外籍人士流入。我们预计住宅

租金将继续受到新抵港人士的需求推动，并在2024年同比增长5%，而住

宅价格将下降不到5%，更多取决于利率前景变化的时间

主要购物区的租金反弹我们预计2024年主要购物区的零售租金将同比反

弹6-8%，主要是由于零售环境改善以及游客人数逐步恢复支持非必需品和

轻奢行业，从而提高了租金负担能力。同时，我们看到必需消费品继续面

临宏观不确定性的影响，对社区购物中心的租金构成压力

写字楼仍然有待复苏相比之下，主要中央商务区的空置率有所上升，

2023年净吸纳量出现负值。我们同時看到写字楼的需求不足以满足庞大的

落成量，目前预租進度缓慢。另一方面，在主要写字楼租金较峰值调整

30-40%后，由于租户去中心化趋势正在放缓，我们认为业主不愿进一步削

减市值租金。我们预计写字楼租金将在2024年上半年下降3-5%，下半年

有望企稳，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可

能面临显着的租金负调整

相对于写字楼，更偏好住宅/零售总的来说，我们相对写字楼更偏好住

宅和零售物业。因此，我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开

发商将在下半年获益更多，包括新鸿基地产（16HK/买入）。房地产投资

信托基金对利率非常敏感，任何利率轨迹变化的信号均可能导致重大的重

估。考虑到写字楼租金持续疲软，应避开写字楼元素较多的收租股

主要风险：1）利率轨迹和变化幅度超出预期；2）股市和宏观环境的不确

定性；以及3）游客数目和消费市场复苏慢于预期

估值概要

公司名称股票代码评级目标价收盘价每股盈利市盈率市账率股息率

FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E

(当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)倍()倍()倍()倍()(%)

新鸿基地产16HK买入110.1076.058.2438.6799.28.80.370.366.5

新世界发展17HK买入15.8011.102.4311.2814.68.70.140.1421.2

恒基地产12HK中性23.8421.252.2652.7579.47.70.310.318.9

领展房托823HK中性38.8038.502.7062.65714.214.50.520.527.1

平均9.49.90.340.3310.9

资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年12月1日收盘价

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