债券需要回到底层逻辑来思考万科的舆情扰动.pdf

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目录

1.近期市场价格表现和舆情汇总3

2.历年土拍市场特点及万科拿地节奏6

3.万科资产处置的空间有多大？7

4.未来的路怎么走，还可能有什么利空和利好出现？8

5.风险提示10

图表目录

图1：万科不同期限债券日均换手率分析3

图2：万科不同期限债券收盘净价变动分析4

图3：万科1年内到期债券成交价格分析4

图4：万科1年外到期债券成交价格分析5

图5：2024年12月以来万科估值收益率曲线分析及舆情汇总5

图6：2015年以来全国（住宅）土拍成交金额及溢价率分析6

图7：2015年以来万科（住宅）土拍成交金额分析（亿元）7

图8：万科部分多元化资产处置测算8

图9：万科潜在利空及利多因素分析9

图10：参考印力历史发行REITs和CMBS对印力估值9

图11：成本法和市值法计价下的普洛斯股权与印力估值对比（亿元）10

表1：截至2024年6月万科融资结构分析7

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1.近期市场价格表现和舆情汇总

对比1月15日-1月16日利空作文和1月17日之后利好作文对市场影响，跌幅最

大的期限主要分布在0.5-1.5年，1.5年以上期限在1月初已开始下跌，利空作文边

际影响稍弱，短端0.5年以内万科跌幅居中，但这部分成交最为活跃。

图1：万科不同期限债券日均换手率分析

数据来源：东北证券、DM

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图2：万科不同期限债券收盘净价变动分析

数据来源：东北证券、DM

图3：万科1年内到期债券成交价格分析

数据来源：东北证券、DM

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图4：万科1年外到期债券成交价格分析

数据来源：东北证券、DM

图5：2024年12月以来万科估值收益率曲线分析及舆情汇总

数据来源：公司公告、华尔街见闻、21世纪经济报道、DM、联合早报

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2.历年土拍市场特点及万科拿地节奏

我们曾总结过出险房企的3个特点：（1）错误时间点扩张，以2020年和2021年

H1为代表；（2）错误的扩张方向，以低能级城市为代表；（3）高成本资金融资占

比过高，以表外、前融为代表。前两者会导致资产水分过大，第三者导致负债持续

侵蚀资产的利润，因此一旦市场下行，房企便由流动性风险演绎为资不抵债。

全国土拍规律可以看出，2020年和2021年三线及以下城