文案-长沙西沃投资韶山路地产项目定位报告.ppt

长沙西沃投资韶山路工程-----定位篇

2006年7月22日;【工程定位需要解决的问题】

1、了解工程所处的地理环境，给工程定位提供了那些优势的条件？

2、根据工程自身情况和市场环境，确立了工程定位成什么样的产品，树立什么样的市场形象？

3、我们对产品酒店和酒店公寓的概念理解；

4、06年住宅新政对本案定位的影响；

5、根据市场住宅产品推导工程中酒店公寓和产权酒店的价格，确立市场可认知产品价格；

6、用租金和同区域同类的商铺两种价格推导模式，确立本案商铺可售价格；

7、工程总体销售额和投入本钱的预算，预测工程可实现的利润；

8、本案酒店经营本钱预算，预测后期经营可实现的利润；

9、确立酒店的市场形象、经营方式、客房配比、操作思路、目标客户群体定位；

10、确立酒店公寓的市场形象、不同户型组合定位产生的不同目标客户群体、购置者的使用方式；

11、确立商铺的市场形象、功能定位、业态组合、操作执行框架；

12、对本案整理规划概念、装修设计风格、装修标准作出建议；

13、确立了本案的开发节奏策略、销售时间控制、资金回笼方案、媒体费用投入方案；

14、制定了本案一期营销策略、销售时间节点、各阶段的销售策略、提升价格变化策略；

15、制定了本案一期推广策略、媒体投放组合策略、各阶段的推广安排、资源整合；

16、制定了工程执行单位工作关系、工作职责；

17、合美为本案所提供的具体效劳工作内容；;工程定位思路框架：;项目概况;项目基本情况;【地理位置】;【地块四周及地块现状】;【地块周边配套环境】;地块所在区域就是我们未来推广地段预期价值及产升值、价值的必然因子;【工程规划草图】;工程SWOT分析;优势点：

工程地处韶山路，也算是城市中二级地段；

距离500米处的东塘商圈，进一步拉开工程区域的人气,形成不可阻挡的商机，也为工程带来时机；

工程的容积率较高，利润可佳；

工程周边人气较旺，有利于商业和商务的开展空间。;?项目SWOT综合分析

根据上面地块SWOT比较来看，本项目内部因素优势并不突出，其劣势都是项目自身现状，但这些可以在规划设计中规避的、弱化的、改善的；而市场???会虽然存在空间较大，但是市场的威胁性也将会自然而生,其威胁则主要集中在后续市场同类产品的竞争上。因此，本案的成功与否，完全要在产品自身定位及规划因素发挥上。

;项目定位篇;项目整体定位;【市场环境对定位的结论】;【工程定位原那么】;【工程定位类型】;？;【市场形象定位】;三种产品定位间的关系;【产品概念解析】;产权酒店的概念;政策对产权

酒店的影响;【同类型产品借鉴】;五星级酒店公寓;定位思路:;酒店公寓

操作思路;【工程价格定位】;依照上述的价格推导，假设是我案以普通住宅的形式销售，利润点很难保证。因此，遵循项

目的产品定位，我们按照工程的定位因素，来进行价格修正。;酒店公寓价格的定位;产权酒店价格的定位;产权酒店为投资性产品，与其竞争对手最大的比照性，完全取决于价格和回报率上。因此，我们必须将上述推导的价格来进行市场论证，方可缩小自己的风险性。;商铺价格定位：;商铺价格定位原那么确实立;工程区域租金推导;同区域、同地段、同类型商铺价格比照;本案售价定位;【工程总体销售额预算】;【工程总体投入本钱预算】;【工程总体收益预算】;产权酒店定位;【产权酒店经营收益】;不同回报率下的酒店经营利润情况：;【产权酒店定位】;【酒店市场形象定位】;【酒店客房配比定位】;【酒店配套设施定位】;【酒店经营方式】;国外与国内酒店经营方式比照：;【酒店操作思路】;【预期的投资客户群体】;【客户购置的决策过程模拟】;酒店公寓定位;【酒店公寓市场形象定位】;【酒店公寓户型配比定位建议】;以酒店公寓14820平方米的总建面积来进行户型的数量的推导。;【方案一：预期客户群体定位】;

;本案不同户型总价推导的不同客户结论;

占45%

;方案二：单一面积路线;【方案二：预期客户群体定位】;本案不同户型总价推导的不同客户结论;对应本案产品的客户分析;选择动机：1.看中地段，改善自己的居住条件；

2.产品品质、物业服务促使这部分人群对品位和身份的追求；

3.精装修高档公寓，省装修的时间投入，并且环保性好；

4.适合异地高端人群在长沙的最佳临时居所；;选择动机：1.提高和改善居住环境;

2.五星级酒店外地在此工作或经商的人，带来的便捷生活条件及设施，

3.高品质社区，投资回报高；

;【酒店公寓购置的使用方式分类】;商铺定位;【商铺定位原那么】;;【商铺功能定位】;【商铺市场形象定位】;【