文案-长沙裕天城市广场商业综合体项目前期市场研究报告.ppt

;受湖南裕天房地产开发的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道工程开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。

本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对工程板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测那么采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。;我们希望将本工程打造成——;购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住

于一体的城市综合体;裕天·城市广场;;示意;示意;示意;可行性分析论证;第一局部工程分析;工程雄踞“大融城+两型社会试验区〞桥头堡。南城行政商务区辐射圈。;工程位于长沙市雨花区。东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居住区。

宗地位于长沙南城、韶山南路西侧，是联系南城和市区的纽带，

距雨花亭广场车程约8分钟，

距东塘车程约10分钟，距省政府车程约5分钟。

工程东靠长沙最负盛名的风景区——湖南省森林植物园。距湖南环保科技产业园3公里。;位居红星商圈开展带。;工程所在区域有一系列规划，未来将对本工程形成利好。;宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区；

地块一：仅有南面临路——时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；

地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；;地块;

工程位于南城板块省府融城片区，开展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本工程周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是工程地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本工程位居红星商圈辐射范围内，商业气氛浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本工程位于长沙市乃至湖南重点开展区域，房地产市场开展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。;第二局部市场分析;一、宏观环境分析;在货币政策方面，预计将在控制信贷风险的根底上适度扩大货币供给量和信贷规模，保持货币供给量和信贷规模的适度稳定增长。随着形势变化可能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企业的资金困难，将加大对中小企业的信贷支持力度。

在财政政策方面，在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度，如扩大财政赤字、发行特别建设国债等。税制改革将是重点，企业增值税转型改革已全面推开，资源税改革、提高个人所得税起征点等也有可能相机出台。在结构上，将继续坚持原有的做法，控制一般性行政开支，重点向新农村建设、社会事业开展以及困难地区和群众倾斜。

在外贸、外汇政策方面，将在提高局部出口产品出口退税率、稳定外贸出口的根底上，进一步稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期。同时提高纺织、服装、玩具等产品的出口退税率，而且范围和幅度都会扩大，一些自主品牌产品和高技术高附加值产品会得到额外照顾。

在房地产方面，将出台更多鼓励性政策稳定住房消费，估计将在已经降低个人购房契税税率、免征印花税的根底上，出台力度更大的政策措施，比方适当降低房地产开发的土地购置费等，使过高的房价能有实质性的下降，拉动居民的自住房消费。;2、新形势下居民投资新走势;3、长沙城市定位及其相关政策分析;〔3〕长沙在中部及泛珠合作中的地位;宏观市场小结

尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以

初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长；

长沙区位优势的日益凸显，经济的平稳开展，为本工程开发建设提供了良

好的宏观社会经济环境；

两型社会的长远规划，将使本工程处在未来城市整体开展战略的热点区域

和优势环境区域。;1、长沙商品房市场整体供给状况分析;2、长沙商品房市场整体需求状况分析;中观市场小结

纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度，供给量仍呈递增趋势。

长沙今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐步攀升。

长沙商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计仍有小幅度回调趋势。;三、分物业类型市场分析;商业市场小结

长沙市整体商业开展方向以西向和南向开展为主。两大新兴商圈并存的南城商业局面正在逐步形成。

长沙市商业供给偏大，但由于政策影响，消化暂时略显低迷。

南城商业整体档次偏低、参差不齐，专业市场密集，但商业开展迅速，日