SZDBZ 273-2017 房地产估价技术指引.docx

ICS91.040.01

P02SZDB/Z

深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z273—2017

房地产估价技术指引

TechnicalGuidelinesforAppraisalofRealEstate

2017-11-08发布2017-12-01实施

深圳市市场监督管理局发布

I

SZDB/Z273—2017

目次

前言 II

1范围 1

2规范性引用文件 1

3术语和定义 1

4总则 2

5比较法 2

5.1选取可比实例 2

5.2价格修正及调整 3

5.3房地产状况调整 3

6收益法 5

6.1报酬资本化法 5

6.2直接资本化法 6

6.3相关税费 7

7成本法 8

7.1测算公式 8

7.2建筑成本 8

7.3管理费用 9

7.4销售费用 9

7.5销售税费 9

7.6投资利息 9

7.7开发利润 9

7.8建筑物折旧 9

7.9经济寿命 10

8假设开发法 10

8.1测算公式 10

8.2资金时间价值 10

8.3投资利息 10

附录A（资料性附录）深圳市建设工程技术经济指标及指标说明 11

II

SZDB/Z273—2017

前言

本文件按照GB/T1.1－2009给出的规则起草。本文件由深圳市不动产估价协会提出。

本文件由深圳市规划和国土资源委员会归口。

本文件起草单位：深圳市房地产评估发展中心。

本文件主要起草人：耿继进、唐琳、刘颖、孙洁、王萱、郑伟强、朱奎花、吴桂敏、张斌菊。

1

SZDB/Z273—2017

房地产估价技术指引

1范围

本文件规定了房地产估价工作的估价方法，包括比较法、收益法、成本法及假设开发法，并给出了估价方法对应的相关参数。

本文件适用于深圳市范围内的房地产估价活动。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其必威体育精装版版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T50291-2015房地产估价规范

GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。3.1

房地产估价realestateappraisal；propertyvaluation

房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

[GB/T50899-2013，定义2.0.1]3.2

比较法salescomparisonapproach；comparativemethod

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

[GB/T50899-2013，定义6.1.1]3.3

收益法incomecapitalizationapproach；incomeapproach

预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

[GB/T50899-2013，定义6.2.1]3.4

成本法costapproach；contractor’smethod

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SZDB/Z273—2017

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

[GB/T50899-2013，定义6.3.1]3.5

假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod；residualmethod

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

[GB/T50899-2013，定义6.4.1]

4总则

4.1概述

为规范和指导深圳市房地产估价工作，结合深圳市房地产估价的实际情况，制定本文件。