房地产行业楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企.docx

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大 4

分化是楼市主旋律，改善产品成交比例持续提升 4

结构因素带动新房价格提升，高能级城市二手房价更具韧性 6

重点35城市场容量在5万亿元以上，头部房企有发展空间 7

土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地 9

土地成交整体缩量，未来有效供应或减少 9

房企拿地聚焦优质项目，注重流动性和利润水平 10

拿地参与方以头部央国企和改善型房企为主 11

政策持续趋向宽松，一线城市优化空间更大 12

当前北上深限购尚有优化调整空间 12

新房限价或逐步放松，利好一线拿地房企利润改善 13

投资建议：推荐持续在一线和强二线拿地的头部央国企和改善型房企 14

风险提示 14

图表目录

图表1：全国商品房销售金额及同比走势 4

图表2：12城一二手房成交面积及年度同比 5

图表3：12城二手房占总成交面积比例走势 5

图表4：上海2019-2024年各总价段新房成交套数占比 5

图表5：杭州2019-2024年各总价段新房成交套数占比 5

图表6：北京2019-2024年各总价段新房成交套数占比 6

图表7：深圳2019-2024年各总价段新房成交套数占比 6

图表8：中指百城一二手房均价走势 6

图表9：中指百城一二手房均价环比走势 6

图表10：2024年各能级城市新房价格季度累计涨跌 7

图表11：2024年各能级城市新房价格季度累计涨跌 7

图表12：重点35城商品房成交面积、金额及同比走势 8

图表13：TOP10房企销售金额与重点35城商品房成交金额对比 8

图表14：300城宅地累计供给及成交面积 9

图表15：300城宅地土拍溢价率及流拍率走势 10

图表16：上海市各区2024年宅地成交楼面价及溢价率 10

图表17：北京市各区2024年宅地成交楼面价及溢价率 10

图表18：主流未出险房企2019年至2024年投资强度对比 11

图表19：2019年至2024年典型房企拿地金额市占率走势 12

图表20：北上深2024年9月新政后楼市“限购”措施 12

图表21：新房限价突破对项目利润率影响测算（单位：万元） 13

新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大

分化是楼市主旋律，改善产品成交比例持续提升

中国房地产市场自2021年下半年起开始新一轮回调，目标“止跌回稳”。中国

房地产行业在1998年住房制度改革后进入住房市场化时代，在此后的二十余年里快

速发展，商品房销售金额从1998年的2513亿元增长至2021年的181930亿元（最

高点），突破18万亿元人民币。自2021年下半年起开始新一轮回调（前两轮在2008-

2009年和2014-2016年），2024年全国商品房销售金额9.7万亿元，同比-17.1?，较高点回落46.8?，调整至2015-2016年水平。

图表1：全国商品房销售金额及同比走势

200,000

180,000

160,000

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

商品房销售额（亿元） 商品房销售额同比

181,93096,750

181,930

96,750

2,513

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

资料来源：国家统计局，注：2023年3月起今统计局调整基数，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相

比计算增速。

一二手房分化，二手房面向刚需，成交占比提升。据我们持续追踪的12城高频销售数据，2024年12城一二手房累计成交1.69亿方，同比-9.8，其中新房成交8142万方，同比-24.0?，二手房成交8773万方，同比+9.2。从一二手房成交结构

看，二手房成交面积占当月总成交面积比例呈上行趋势，从2022年1月的低点28.2

提升至2024年12月的53.2。二手房表现优于新房，我们认为主要由于：①二手房所见即所得，较新房无烂尾风险；②二手房价格调整幅度较新房更大；③二手房交易税费如增值税、个人所得税等有优惠降低；④2010s的次新房入市量增加等。

图表2：12城一二手房成交面积及年度同比 图表3：12城二手房占总成交面积比例走势

一手房成交面积（万方） 二手房成交面积（万方）合计同比(右)

60%

53.2%28.2%

53.2%

28.2%

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