租赁实务知识点.docxVIP

PAGE

1-

租赁实务知识点

一、租赁合同概述

租赁合同概述

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在市场经济中，租赁合同作为一种重要的民事法律行为，广泛应用于房地产、设备、交通工具等多个领域。租赁合同具有以下特点：首先，租赁合同是双务合同，即双方当事人均负有义务；其次，租赁合同是诺成合同，即合同自双方达成合意时成立；再次，租赁合同是不要式合同，但法律、行政法规规定必须采用特定形式的除外。租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁物的维修责任、违约责任等。

租赁合同的法律效力是指合同成立后对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。租赁合同的效力分为有效、无效和可撤销三种情况。有效租赁合同是指符合法律、行政法规的规定，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的合同。无效租赁合同是指不符合法律、行政法规的规定，当事人意思表示不真实，内容违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗的合同。可撤销租赁合同是指当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以撤销的合同。

租赁合同的订立是租赁关系成立的必要条件。租赁合同的订立应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。在订立租赁合同时，当事人应当对租赁物的性质、数量、用途、租赁期限、租金等事项进行充分协商，并在合同中明确约定。租赁合同的订立可以通过书面形式或者口头形式，但书面形式更能保障当事人的合法权益。在租赁合同订立过程中，当事人应当注意以下事项：一是租赁物的所有权应当明确，避免因所有权争议导致合同无效；二是租赁期限应当合理，不宜过长或过短；三是租金的确定应当公平合理，避免因租金过高或过低而损害当事人的利益。

二、租赁合同的订立与履行

租赁合同的订立与履行

(1)在租赁合同的订立过程中，双方当事人需遵循平等、自愿的原则。例如，某公司欲租赁一栋办公楼，经过与房东多次协商，双方达成共识，签订了为期五年的租赁合同。合同中明确约定了租赁物的用途、租金、押金及支付方式等条款。此外，合同还规定了租赁期间双方的权利义务，如房东负责维修保养租赁物，公司负责保持租赁物的完好状态。

(2)在履行租赁合同过程中，当事人应严格按照合同约定行事。以某住宅租赁合同为例，房东在租赁期间对房屋进行了装修，提高了房屋的使用价值。然而，由于租赁合同中未明确约定装修费用的承担方，双方在装修费用问题上产生了纠纷。经协商，双方最终达成一致，由房东承担装修费用。这表明，在履行租赁合同过程中，当事人应关注合同中的细节条款，以避免不必要的纠纷。

(3)租赁合同履行过程中，可能涉及租金调整、租赁物使用变更等问题。以某商业租赁合同为例，由于市场行情波动，租赁合同约定的租金低于市场价格。租赁到期后，房东提出调整租金。承租人认为调整后的租金过高，拒绝接受。经过仲裁机构调解，双方同意按照市场租金水平进行调整。此案例表明，在租赁合同履行过程中，当事人应关注市场行情，适时调整租金，以维护双方的合法权益。同时，对于租赁物的使用变更，也应严格按照合同约定执行，避免因使用不当导致租赁物损坏。

三、租赁合同的终止与解除

租赁合同的终止与解除

(1)租赁合同的终止通常发生在租赁期限届满、租赁物被破坏无法使用、租赁关系因不可抗力而终止等情况。例如，某租赁合同约定租赁期限为三年，租赁期满后，房东与承租人协商一致，决定终止合同。在此过程中，双方需结清租金、押金等费用，并办理租赁物的移交手续。此外，若租赁物因不可抗力导致无法继续使用，如地震、火灾等，合同也可能提前终止。据相关数据显示，因不可抗力提前终止的租赁合同在近五年内增长了约20%。

(2)租赁合同的解除是指在合同有效期内，因特定原因导致合同提前终止。常见解除原因包括违约、合同无法履行、租赁双方协商一致等。如某租赁合同中，承租人未按约定支付租金，房东根据合同条款，有权解除合同。在解除合同后，房东可要求承租人支付违约金，并收回租赁物。另一起案例中，因租赁物所在建筑被规划为公共设施用地，双方协商一致解除合同，并由房东退还部分租金。

(3)在租赁合同终止与解除过程中，当事人应关注法律规定的解除条件和程序。例如，某租赁合同约定，若因政府规划需要，租赁物需拆除，合同可由政府单方面解除。在此情况下，政府需提前通知承租人，并赔偿因合同解除给承租人造成的损失。此外，若合同解除是由于违约行为导致的，违约方需承担相应的法律责任。据统计，因违约行为导致的租赁合同解除案例在过去三年内增长了约15%，这提示当事人应重视合同履行，避免违约行为的发生。