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温泉假日酒店营销策划可行性分析报告

目录

1总论 4

1.1项目概况 4

1.2项目开发战略 18

1.3项目主要策划结论 19

2项目投资环境分析 26

2.1全国经济形势及房地产业发展态势分析 26

2.2某市投资环境分析 34

2.3某市某区投资环境分析 34

2.4项目开发战略分析 34

3项目地块条件分析 39

3.1项目地块自然条件分析 39

3.2项目地块SWOT分析 42

3.3项目适宜性分析 46

4市场调查分析 60

4.1某主城区房地产市场分析 60

4.2某区假日酒店需求市场调查 41

5项目市场定位及目标市场分析 70

5.1市场定位分析 70

5.2项目目标客户定位 71

5.3目标产品定位分析 72

6项目规划设计 70

6.1规划设计条件与依据 70

6.2规划设计理念 71

6.3规划设计定位 72

6.4总体规划布局 70

6.5建筑风格与装修 50

6.6景观规划 51

6.7配套设计 51

7项目投融资分析 87

7.1投资估算 87

7.2投资估算过程 91

7.3投融资分析 104

8项目财务分析与风险规避 118

8.1销售收入预测 118

8.2税费计算 120

8.3财务分析 123

8.4项目不确定性分析和风险管理 124

8.5项目的社会效益评价 133

8.6环境效益评价 134

8.7项目综合评价 135

9营销推广及广告策划 136

9.1项目营销推广环境分析 82

9.2项目客户定位分析 83

9.3项目营销推广策划的具体方案 84

9.4项目营销推广预算 88

9.5项目营销管理 88

结论 97

1总论

1.1项目概况

本项目是一个集休闲、娱乐、会议、培训、客房于一体的多功能超四星级酒店。本项目在某区政府及相关部门的积极支持下，2009年12月31日，某集团正式与某区政府某管委会签订联合开发协议，作

为政府的重点扶持项目，得到了减免区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等多方面优惠。

1.1.1项目位置

本项目地块位置位于某市某区某风景区南门村江流坝社(某景区南大门松林宾馆原址)。项目地靠某景区南门，分A、B两个项目地块，地块呈条状，最大高差约7米。具体见图1.1所示：

图1.1项目具体位置(A、B地块)

1.1.2项目技术经济指标

本项目分为A、B两个地块，其中A地块占地面积9009平方米，B地块占地面积4727平方米，总面积约20亩，每亩地价20万，且酒店交纳的区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等给予减

免，作为政府重点支持项目，尽可能的给予了相关费用的减免或优惠；地块具体规划控制指标如下表1所示：

地块规划指标控制表

表1.1

序号

项目

指标

1

建设用地面积

13736平方米

2

用地性质

客房，配套功能用房

3

建筑密度

≤55%

4

基本容积率

≤1.6

5

绿地率

≥25%

在满足规划控制指标的前提下，充分考虑市场需求状况、地块的实际情况和项目的开发目标等众多因素，本设计对小区的技术经济指标进行了规划。具体的指标统计如下：

A地块技术经济指标统计表

表1.2

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

占地面积

m2

9009

2

建筑面积

m2

13749

2.1

客房面积

m2

9419

2.2

配套、功能用房面积

m2

4340

3

客房数

间

216

4

建筑容积率

1.53

5

绿化率

25%

6

建筑密度

54.23%

B地块技术经济指标统计表

表1.3

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

占地面积

m2

4727

2

建筑面积

m2

7267

2.1

客房面积

m2

7093

2.2

配套、功能用房面积

m2

174

3

客房数

间

216

4

建筑容积率

1.54

5

绿化率

25%

6

建筑密度

44.56%

1.1.3项目周边配套设施分析

一、交通配套

项目地块离某这个中国西部唯一的直辖市不到2小时车程，其中有高速路89公里，路面状况较佳的县级公路和景区公路23公里，有较好的可进入性。此外该地已有旅游公司近百个，通过旅行社可以有车直达