建设广场营销复盘.pptx

建设广场复盘;建设广场;案名：鼎城上都开发商：鼎城置业

定位：建设路双地铁MIX生活体;鼎城上都位于成都理工大学斜对面，占地面积18.12亩，总建面约5.4万㎡，

容积率4.5，包含住宅和商业两个部分，住宅约2.6万㎡共两栋楼，总户数

392户，3梯8户，48-95㎡，套一套二套三刚需型产品。商业约2.8万㎡，其

中包括社区底商及两栋特色独栋商业，底层层高均为5.8米。;鼎城上都坐拥四大商圈（建设路商圈、二仙桥创意总部经济圈、理工大学经济圈、万年场商圈），位于这四大商圈最核心的位置，享得天独厚的地理优势。;;;;我相信现在任何楼盘营销，一切标准动作都会做，比如定位、设计、营销、广告、渠道。但最后还是滞销，一定有致命错误，才将大好人生变为希望渺茫。“前玩东郊记忆时尚，后耍理工大4万师生，脚下是城东最高端步行街，出门两地铁，开车5大道，首付只要5万元，自住有学校，出租有人群”。你完全不敢相信，几乎是主城区里，唯一40-60万可以买到，还有两条地铁的楼盘。它还真敢滞销了。作为一个操盘人，最重要的是发现致命问题：楼盘畅销的理由或许相同，但是滞销者的问题绝不一样。就如建设广场的问题，和其它盘并不一样。错，则改之。扭转人生的不变真理。

——吴昊;建设广场出错的牌：

1、案名叫“鼎城上都”，名字取错了

名字当然可以决定楼盘的命运，这风水八字没关系。如果你不是万科保利绿地中海这些大牌，用名字烘托开发商品牌，谁知道你呢，虽然是一级土地整理商。所以我们老老实实的将案名调整为“建设广场”，买房子就看“地段、产品、价格”，建设路这块金字招牌不能丢啊。;建设广场出错的牌：

2、售楼部位置选错了。

项目所在建设路五道口，因为修建成都最NB的5层立体交通路网，门口的路被封闭了，尽管10月份地铁7号线路面完成，2.5环也交工，和建设南路东郊记忆连一片的枫林路也在施工中，给业主留下了巨大的红利。但没有一个客户能到访，一切皆枉然不？来访靠地缘，日均自然来访没20组以上，你都不好意思说自己是建设路的盘。所以临时售楼部，我们将其搬到了建设南路8号。;建???广场出错的牌：

3、价值体系归纳错了

因为这是个“小而精”的城市项目，楼下广场直接复制了三里屯，建成为建设版块最高端的步行街。楼上是一栋商务公寓，两栋精品都市住宅，建成后楼下就是地铁7、8号线站点，五大骨干路网。所以原来的产品价值是：MIX都市体。时尚则时尚，但是令人一点性欲都没有，女神看完直接绝经，男神看完挥刀自宫。;策划的核心，就是找到楼盘的“IP”——价值的场景化故事。

光有价值体系，那是不行的，还得找到客户：“当价值体系和客户结合，才会产生IP”。建设广场，同时有两套IP在使用。

因为它有两拨客户。;第一类客户，建设路的原住民

他们住在万科金域蓝湾、龙湖三千城、首创爱这城、二仙桥的安置社区里。他们可能已经有房子了，甚至比建设广场的50-90平米还大。

但他们有两个共性，第一热爱建设版块，第二尝到过建设路红利的甜头：06年来，房价从4000涨到13000。给建设路原住民的IP，就是“建设路红包”，三层意思：

1、建设路第二次红利点将在五道口版块，因为这是建设版块唯一有地铁的地方，五大路网出行比建设路还方便，成都东北门户，以及有4万理工师生；

2、50-90平的套一套二套三，适合他们投资，面积再大会陷入住不适合、投资也不适合的怪圈；

3、因为楼盘修路被封，开发商让利，在动辄9500-10000元的建设版块，建设广场8500左右。

红利不等于红包，红利是城市的，红包是自己得到的，套型小总价低，开发商还让利。;第二类客户，90后买房人

建设路原住民居多，城市白领很少。但这是建设广场的第二类客户。原因很简单：这是城里唯一享有城市区域配套，还有地铁，以及40-60万能拿下的，几乎唯一的一个盘。

除此之外，同样的价格只能买到绕城外，请问你妈知道吗，你女朋友知道吗，你前男友怎么看？所以给90后同学的“项目IP”，是打死不离开城市。在“面积大”和“距离近”之间，90后同学们宁愿“合租”，也要留在城市。原因是：

1、吃货：在城市，心情不好时，去吃小清新串串，韩国烧烤，分子料理，全部问题解决了。在

绕城外，顿顿吃猪蹄面，心情更不好了。

2、玩货：在东郊记忆，玩车玩模型玩酒吧玩角色扮演；离开城市，只能玩鸡玩鸭玩狗了。

3、约货：没得对象，没有玩够，手机摇一摇还能找到长腿欧巴大胸妹子，遇到高富帅瞬间改变人生。城市外要到的汽修店老板，还是留给那些结了婚举家外移的大叔吧。

4、逛货：逛商城，逛太古里，逛是发现城市含帅哥等一切??好的生活方式。城外逛龙泉桃花基地，大丰菜花园区的时期，还是留到春天踏一下青得了。

5、社交：城市遇到一妹子，打车