长沙北辰三角洲项目营销策划报告.pptVIP

万科城成交客户分析：以湖南省内人士为主，其中开福区和芙蓉区客户比例最大，省外客户仅一批,本地及周边客户是项目主要来源，长沙客户财富实力看涨1、长沙市场自05年进入快速上升期，量、价先后大幅突破。2、长沙房价2009年再创新高，突破4000，整体均价4123元/平米，商品住宅成交均价较2006年相比涨幅达30%。3、长沙市商品房销售面积快速增长，09年整体突破1000万平米，年均增长率约为38%。华远.金外滩

集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐等为一体的城市标志性综合体，预计在6至7年内将打造成长沙滨江顶级综合商区市场快销楼盘操作共性：

——高性价比+高营销投入，前期快销保证阶段价格策略:

第二批次略微提升开盘价格，使项目品质影响逐步深入，高端形象强化，扩大销售套数整体思路销售策略渠道策略价格策略阶段目标产品与前期产品相似，为建立市场信心，本阶段价格略微上涨，达到：8500元/㎡备注：本批次推出的产品仍以47平米的一房公寓为主，总价低、风险小，以快速走量。价格策略：提价500元/平米阶段渠道策略:

第二批次继续强化行销拓展力度，并利用开盘积累的客户资源，提升项目的口碑，强化项目高端社区的品牌形象整体思路销售策略价格策略渠道策略阶段目标渠道策略：50批持续启动北辰湖南在售楼盘的转介工作北辰转介150批与3家期刊合作与地产相关期刊合作制造软文炒作期刊软文100批五一路/劳动路超越北辰，创新长沙生活户外广告200批1次，重要结点告之诉求重点：新品加推报广200批持续中心区稀有高端品质规模小区，开盘热销全城网络广告媒体渠道持续每月2次周五投放节奏规划媒体类型传播重点渠道效果短信城市中心顶级超高层豪宅公寓，循众加推150批活动渠道暖场活动100批世联转介启动世联全国在售楼盘的转介工作50批1栋：222-5683栋：169-1906栋：99-1362栋：169-1905栋：84-1347栋：98-1338栋：99-1362栋：169-1904栋：86-136主推产品(㎡)第三批次第二批次第一批次阶段6月-8月3月-6月10月-次年3月销售阶段2011.62011.32010.10推售节点422514448套数第三批次：推出1栋楼王产品以及3栋、6栋，共422套，占据市场话语权，树立市场标杆，继续扩大成交量，并实现价格微升1.96亿9000-95002131280%118148169-190住宅3栋2.7亿12000-140002073680%6480324住宅1栋第一批次主推产品住宅产品8500-9000单价17664面积预测分布主力面积套数销售预测比例预测回款预测6栋99-13619215480%1.55亿销售策略价格策略渠道策略阶段目标阶段目标：销售448套，阶段回款6.21亿蓄客目标：16批/天蓄客目标11.4.1-11.6.15蓄客期销售套数预计成交率蓄客量42035%1200批整体思路阶段营销目标:

第三批次推出项目一期最后产品，维持较高利润，实现项目的完美销售整体销售思路:

第三批次通过楼王推出及强有力的渠道营销，建立项目高端住宅的品牌形象，实现品牌目标销售策略价格策略渠道策略整体思路阶段目标时间：2011年6月-2011年8月产品：1栋222-568，3栋169-190，6栋99-136策略：扩大战果，火暴销售品牌目标——强化项目高端形象，建立项目的市场影响和客户口碑；利润目标——强有力的市场推广和营销渠道，充分利用世联和北辰的客户资源进行转介，增加客户量和成交量；速度目标——通过渠道营销和市场推广，短时间内爆发性成交，并进一步消化前期剩余产品。销售策略：阶段销售策略:

第三批次前期建立的项目高端豪宅形象，加上项目成熟的展示，将最后一批产品集中推出，实现项目一期的完美收官整体思路价格策略渠道策略销售策略阶段目标湘江1#2#4#7#8#6#5#3#景观产品：最后珍稀景观资源产品面世产品稀缺：在市场上制造产品稀缺话题，促进意向客户购买。阶段价格策略:

第三批次小幅度提升价格，剩余楼王产品树立标杆，利用价差实现快速走量整体思路销售策略渠道策略价格策略阶段目标价格策略：积累项目品牌和高端形象后，进入项目一期价值实现高峰，并为二期产品销售价格提升铺垫1栋楼王价格在12000-14000元/平米本批次推出产品整体均价在10000元/平米提价500