松岚休闲商业步行街整体营销推广方案.pptVIP

松岚休闲商业步行街

整体营销推广方案

;目录：

第一局部：

黄城商铺及商业情况市场调查统计

第二局部：

松岚商业步行街销售形式分析及结论

第三局部：

松岚商业步行街招商形式分析及结论

第四局部：

招商营销推广策略

第五局部：

销售营销推广策略

第六局部：

其它事宜

第七局部：

实施障碍分析;第一部分

黄城商铺及商业情况市场调查统计;第二部分

松岚商业步行街销售方式

分析及结论;一、黄县商铺所呈现的市场现象及规律

1、重规划、看前景。

通过前段市场调查，我们发现有这样的规律：在西二环路两侧销售的商铺情况很乐观，尤其是接近利群规划的周围，销售率根本超过90%。此外，更有最高价值接近10000元每平米的商铺也销售一空。主要有：龙门花园、龙族峰景、紫荆香辉苑等。;但离利群规划渐远的商铺销售情况也渐差。

这说明一个问题：黄县人非常注重前景规划和预期，在购置商铺方面，有一定的前瞻思维模式。这点对我们有利。当然，政府在对该区域进行了周全的规划，西二环路被定位为龙口新区的商业主街，利群的进驻自然是锦上添花。;小结：提示我们在操作我们的工程时，如何营销区域规划和前景极为重要，也是重要的销售推广松岚商业步行街的原那么之一。;2、买房贵，回报低。

我们所说“贵”，在市场调查报告中表达的也是相对的。比方说在黄县位置不好、气氛差的商铺价格只在3500元左右，这样的销售价格从商业市场整体环境看是较低的。但最高房价能突破10000元与地级市商铺平均价格相比也不相上下。事实上我们所说的“贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与租金回报相比十分不相应。〔加例子、数据〕。;值得我们探讨的是：是不在意回报率还是无法表达回报率，还是大家习惯于等待推迟的回报率？如果表达回报率，在市场上是否会形成一种兴趣？这是值得我们尝试的。在诸多在售商业工程中，我们还没有发现任何一个开发商在销售中坦言过回报率的问题，大多以未来前景作为最大的卖点，为客户勾勒。;3、市场现况，投资人也很无奈。

调查中我们详细观察了各工程在销售后的租赁情况，大多不尽人意。不是大家不想租——租也租不出去、租不上价值，这很无奈！置业者和经营者都在等待商业气氛的形成。;二、几种商铺销售形式分析

1、卖规划、卖前景。

这类工程多处于政府大的规划前提下，靠政府拉动而成型，大多数投资置业者也比较认可。销售商多是在未来规划和前景上对置业者进行渲染。价格的表达一般会表现出中又偏高的特点，例如：烟台莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上夼西路等。;2、不看前景，卖回报。

这类工程大多地处不伦不类的地段，很难形成的商业气氛。又无政府规划，故此将工程销售给一些只图眼前利益而乏深谋远虑的客户。几年之前这类工程颇多。主要表达在：于开发商承诺的多年限的高额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼告终。从另一方面讲，这种方式也能解决一个工程销售问题。现如今，这种销售模式已被房地产业内人士定为房地产界最大的黑洞和陷阱，百姓也略为知晓。;3、先不卖，造气氛。

对于有实力的开发商而言，先不卖造气氛是财力的表达。最大的特点就是运作流程中的次要性。表达为：整体工程规划当中，住宅及其他形式产品占绝大多数，商业只是很小体积；或是企业有考虑自留固定资产的想法，才以此方式运作。成功工程也较多，例：威海大屋建材装潢市场。这种方式的操作前提是：必须要压资金，条件成熟后再销售。;4、有气氛，高价卖。

这类工程通常对于任何一方都不用做太多的考虑。多处在老城区稳定商圈的黄金地段，高租金、庞大的租赁市场流、高房价是这类工程的集中特点。例如：烟台阳光100;5、边造势，边销售。

事实上这是第一种方式与第三种方式的结合。就是先招商后销售。市场上的成熟运作并不多见。这主要原因就在于达不到开发商的利润预期，一旦签定租赁协议，此房无法销售；另一方面，想卖出商业价值不造商业气氛也不可，这本自身就是一种矛盾。关键是工程当中会有近50%体量的商业为了形成商业气氛只能在等待两年后才有销售。如此也同样存在一个风险：两年后这局部商家经营不善，出现退场，会给工程销售形成致命的打击。;三、适合松岚商业步行街的销售形式及结论

1、松岚商业步行街在销售方面现今所表现出来的严峻形式

〔1〕松岚商业步行街现今还不具备政府给予的直接有影响的规划和前景。