房地产行业专题研究：楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企-250205-国联证券-16页.pdf

证券研究报告

行业研究|行业专题研究|房地产

楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”

房企

2025年02月05日

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证券研究报告

|报告要点

分化成为楼市主旋律：一二手房分化，二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；

新房面向改善，核心城市高总价成交占比提升。土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿

地，能获取越多核心区优质地块的房企未来发展越有保障。未来一线城市还能有部分政策调

控的边际改善空间，且限价的突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。建议关注具

有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿

城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。

|分析师及联系人

杜昊旻方鹏姜好幸刘汪

SAC：S0590524070006SAC：S0590524100003SAC：S0590524070008

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2025年02月05日

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房地产

楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企

行业观点

投资建议：强于大市（维持）➢新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大

上次建议：强于大市中国房地产市场自2021年下半年起开始新一轮回调，2024年全国商品房销售金

额9.7万亿元，调整至2015-2016年水平。分化成为楼市主旋律：一二手房分化，

相对大盘走势二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；新房面向改善，核心城市高

房地产沪深300总价成交占比提升。价格端，重点城市改善项目带动新房均价提升，二手房整体承

50%

压下行，在2024年四季度系列政策带动下，一线城市新房价格涨幅大，二手房价

27%格跌幅小反弹较快。我们预计未来重点35城市房地产市场主战场，其市场容量在

5万亿元以上，足够容纳头部房企的发展。

3%➢土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地

土地市场整体热度较低，供需同比连续四年下降，2021-2024年全国300城宅地成

-20%

2024/22024/62024/92025/1交分别同比-23.0%、-31.0%、-20.7%和-22.63%，未来有效供应或减少。房企拿地