【大学课件】土地成本构成及分配方法.pptVIP

土地成本构成及分配方法本课程将深入探讨土地成本的构成要素及其分配方法。我们将分析各种成本因素，并学习如何有效地分配这些成本。

土地成本构成取得成本包括土地出让金、征地补偿费等开发成本如基础设施建设、土地平整等费用管理成本包括前期规划、设计等相关费用税费和利息契税、印花税及土地储备期间的利息支出

土地取得成本土地出让金通过招拍挂等方式取得土地使用权所支付的费用征地补偿费包括对原土地使用者的补偿，如农民的土地补偿费安置补助费对被征地农民的生活安置补助地上附着物补偿对土地上原有建筑物、树木等的补偿费用

土地开发成本1土地平整包括清理场地、填土、夯实等工作2基础设施建设道路、供水、供电、排水等系统的建设费用3绿化工程公共绿地、园林景观等的建设费用4环境治理对土地进行必要的环境治理和改造的费用

土地前期管理成本规划设计费包括总体规划、详细规划等费用调研论证费市场调研、可行性研究等费用法律咨询费相关法律问题咨询和处理的费用项目管理费前期项目管理团队的人力成本

土地契税及其他税费契税土地使用权转移时缴纳的税费，通常为成交价格的3%-5%印花税在签订土地出让合同时缴纳，税率为0.05%耕地占用税占用耕地建设时缴纳，具体标准因地区而异其他行政规费包括测绘费、登记费等各种行政性收费

土地储备利息资金来源银行贷款或自有资金计息期间从土地取得到转让的整个储备期利率确定通常参考同期银行贷款利率成本计入利息计入土地成本总额

土地成本分配1确定总成本2选择分配方法3划分成本单元4计算分配系数5分摊至各单元土地成本分配是将总成本合理分摊到各个地块或项目的过程。这对后续开发和定价至关重要。

根据使用性质分配住宅用地通常分配较高比例的成本，反映其较高的土地价值商业用地根据商业潜力分配，通常高于住宅用地工业用地一般分配较低比例，以促进产业发展公共设施用地分配最低比例，考虑其社会效益

以建筑面积为基数分配1计算总建筑面积汇总所有地块的规划建筑面积2确定单位成本总成本除以总建筑面积3分配各地块成本单位成本乘以各地块建筑面积

以使用强度分配1确定地块容积率根据规划确定各地块的容积率2计算权重系数以容积率为基础计算各地块的权重3确定分配比例根据权重系数确定各地块的成本分配比例4分配成本按比例将总成本分配到各地块

以功能分区分配居住区考虑住宅市场价值和开发潜力商业区根据商业价值和预期收益分配工业区考虑产业政策和土地利用效率绿地考虑社会效益，通常分配较低成本

综合分配法多因素考虑结合使用性质、建筑面积、使用强度等多个因素权重设定为每个因素设定合理的权重，反映其重要性计算综合系数根据各因素的权重计算每个地块的综合系数成本分配按综合系数比例将总成本分配到各地块

土地成本计算案例1案例背景某城市新开发区域，总面积100公顷2成本汇总计算总成本，包括取得、开发、管理等费用3地块划分将区域划分为住宅、商业、工业等功能地块4成本分配运用不同方法进行成本分配，并比较结果

某甲地块土地成本构成5亿土地取得成本包括土地出让金和征地补偿费2亿土地开发成本基础设施建设和土地平整费用5000万管理成本前期规划设计和项目管理费用3000万税费和利息契税、印花税和土地储备期间利息

甲地块土地取得成本土地出让金通过招拍挂取得，总计4亿元征地补偿费对原农用地补偿，共8000万元安置补助费为被征地农民提供，1500万元地上附着物补偿对原有建筑和作物补偿，500万元

甲地块土地开发成本1土地平整包括清理场地、填土等，费用5000万元2道路建设内部道路网络建设，费用6000万元3水电气接入基础设施接入费用，共计7000万元4绿化工程公共绿地建设，费用2000万元

甲地块前期管理成本规划设计费总体规划和详细规划设计，2000万元调研论证费市场调研和可行性研究，1000万元法律咨询费相关法律问题处理，500万元项目管理费前期管理团队人力成本，1500万元

甲地块契税及其他税费契税土地使用权转移时缴纳，按4%计算，共1600万元印花税签订土地出让合同时缴纳，税率0.05%，共20万元耕地占用税占用耕地建设缴纳，按当地标准，共800万元其他规费包括测绘费、登记费等，共计80万元

甲地块土地储备利息贷款总额银行贷款3亿元年利率按5%计算储备期共2年时间利息总额3000万元

甲地块土地成本分配1总成本汇总2功能分区划分3选择分配方法4计算分配系数5成本分摊我们将使用多种方法对甲地块的土地成本进行分配，并比较不同方法的结果。

以建筑面积分配100万㎡总建筑面积甲地块规划总建筑面积8000元/㎡单位成本总成本除以总建筑面积3功能分区住宅、商业和办公三个分区

以使用强度分配1容积率确定住宅2.5，商业3.0，办公3.52权重计算按容积率比例计算各分区权重3成本分配按权重比例分配总成本4结果分析比较各分区的单位面积成本

以功能分区分