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证券研究报告发布时间：2025-02-15

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证券研究报告/债券研究报告

从2024年土拍市场看地产发展格局

报告摘要：近四年全国住宅土地出让金额

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从2024年住宅土拍收入上看，市场仍处于调整阶段，市场化主体拿

地意愿仍在收缩。2024年全国住宅土地出让面积38867万平方米，同

比下滑24%，成交金额24977亿元，同比下降31%。2024年全国城投

拿地金额为8952亿元，同比下降26%，而央国企、民企拿地总金额

分别为12998、3121亿元，同比分别下降35%、24%。

分城市层级看，一线城市住宅市场中，央国企仍是最主要的承接方，

2024年央国企拿地占比70%，同比上升4%，进一步抢占民企拿地份[Table_Report]

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额；二线城市中，不同类型主体拿地占比相对均衡，其中城投、民企《需要回到底层逻辑来思考万科的舆情扰

拿地占比分别为30%和35%，同比均小幅提升；三线城市中，民企拿动》

地仍是最重要的支撑，2024年民企住宅拿地占比达到38%，同比变-

化不大。《万科，我们怎么看？》

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拿地金额占比低于中西部及东北地区省份，城投对中西部和东北地区《东北信用策略专题报告：基于销售、土拍、

省份的住宅土地市场支撑作用更为显著。参与主体的三四线城市观察》

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分城市看，东部城市如广州、福州、浙江等住宅用地出让金额持续下

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比为49%，同比提升29%。深入挖掘代表性城市如合肥可知，其率先

完成专业转型升级，地方财政收支健康且自我造血能力出色的城市更

有可能率先走出对“土地财政”的路径依赖，进入依靠产业集群等带

来附加收益的城市良性循环发展轨道。

结论：从2024年住宅土拍市场看地产发展格局，一线仍以央国企为

主，二线城投、民企、央国企三分天下，值得注意的是，三线民企是

主力。具体来看，一线城市市场化拿地活力持续强劲，2024年国企拿

地占比达到70%，同比上升了4%，而在城市内部分化持续加剧，显

著抬高一线城市土拍进入门槛，被动压缩民企拿地份额。二线城市中，

不同类型主体拿地占比相对均衡，且同比变化不大；而三线城市住宅

土拍市场仍以民企为主导。

风险提示：统计数据存在误差，地产政策超预期。