房地产投资经济分析.ppt

回收期调整法如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定租约----这是一件不确定性很大的事件。假如租户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租金费率寻找到一个同等租户的能力。风险贴现率调整法计算：贴现率i无风险贴现率：仅代表货币的净时间价值，如按中长期银行贷款利率，三年期国库券收益率等风险补偿贴现率：代表伴随风险和投资者对待风险的态度，如承受损失的能力，过去的风险经历，个人的心理偏好等。01投资者的风险态度与评估一致时，此方法有效。02确定一个恰当的风险补偿贴现率是困难的。0301020304设：无风险贴现率为5%，风险补偿贴现率为6%，则风险调整贴现率为11%。例：Excel时间越长，风险系数越大。缺点：对远期风险贴现过重风险系数等确定性调整法基本思路：决策者认为：未来收益的估计值?100%确定的某一特定数的收益（无风险），即认为这两件事的效用一致。等确定性系数=等价的无风险现金流量/预期风险性现金流量等确定性调整法例：某一项目，预期3年内每年可产生净收益10,000美元。第3年年末将资产出售，预期销售净收入80,000美元。这笔收入能否实现，将依据于主要经济条件是否剧烈变动。如果预期的变动没有实现，这笔收入将少得多。投资者对待风险的态度可以如表所示：Excel2风险贴现率调整法与等确定性调整法的关系1预期收益风险越大，等确定性系数越小。例：exceli=5.25%,NPV=85031k=9.98%,NPV=85015风险补偿贴现率=9.98%-5.25%=4.73%缺点：等确定性系数确定较困难；不适合初步投资决策。有人认为：此种风险分析方法不适合被应用于房地产行业中。概率。这是一操作性很强的含义。现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险风险:实际结果与预期结果之间发生变动的可能性、传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。准确性,它是一种可测量的、偏离最可能结果的引言第四节现代风险测量术风险测量——概率大小风险与不确定性区别:决策情形分为三种：确定性、风险、不确定性确定性：决策只有一种结果；不确定性：各种可能结果的数目是不可知的；风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可测的房地产投资经济分析第一节概述房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策—决策—决策后第四章房地产投资风险分析02筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。01出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。项目试营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？项目正常营运阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等项目设备新阶段的投资风险项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：结论0504020301商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。自然灾害、意外事故风险房地产投资风险的种类、房地产投资风险的评价风险评价指标营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。偿债收益比评价法：还款能力指标保本占用率评价法：偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：≥1.2保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年