物业工程质量管理.ppt

工程质量目录组成类别工程质量形成原因发现方式问题处理质量保修土建：建筑、结构、装饰、门窗01水电：供配电、给排水02消防：供水、报警、通排风03电梯：机房、井道、底坑、轿厢、层站04智能化：门禁、监控、道闸、周界、音乐、巡更、PA05室外：道路、围墙、挡土墙06环境：绿化、景观、健身娱乐07其它：有线、通信、燃气、供暖、水电等08组成类别形成原因原因分户查验发现查验范围庭院、地下室发现查验方式检测尺寸、竖直水平、空鼓、闭水观察外观（门窗刮伤损坏、土建裂缝起毛渗漏等等测试门窗开关水电试开排水试通发现典型问题发现典型问题发现典型问题水压测试无法保压填充物不密实阻火圈未固定发现典型问题插座接线错误配电箱不符合要求套管进暗盒无锁母保护发现承接查验资料查验现场查验发现管理发现业主反映巡查发现使用发现发现质量投诉发现2014年全国消费者协会共受理房屋及建材类投诉24599件，投诉比例占3.97%，其中，房屋类投诉7938件。房屋类投诉原因复杂，往往涉及群体性投诉，其中，房屋质量问题是主要投诉原因，占49.1%。房屋类投诉主要集中在以下几个方面：质量投诉第一，房屋质量类问题。主要集中在漏水、渗水，外墙面脱落，以及墙壁裂痕、空调布局不合理等。

第二，交易合同纠纷。主要集中在附加条款，期房和现房不相符，周边环境不一样、配套不完善、交房延误、有关定金的纠纷等等。

第三，房屋面积欺诈。主要集中在实际面积和交付面积存在较大误差、交易双方对政策法规理解有偏差等。

第四，物业服务纠纷。主要是遇到房屋质量问题后，确定责任主体时，物业与开发商之间的扯皮现象比较多。

第五，房产中介纠纷。主要集中在二手房的实际年份、具体面积，二手房交易过程中落户人员物业费用没缴清、中介方推诿责任等问题发现投诉问题渗漏潮湿造成顶棚发霉顶棚大面积渗透墙面起毛、开裂空调外机放不下贴砖大面积脱落格栅板拆装不便发现问题处理记录报告跟进回复沟通保修制度1是指建设工程在办理交工验收手续后，在规定的保修期内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量问题，由施工单位负责维修、更换，责任单位负责赔偿损失。工程竣工验收时施工单位应向建设单位出具工程质量保修书，明确保修范围、期限和责任2保修期限在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础工程、房屋建筑工程的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限（终身保修）。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装(含电梯）和装修工程，为2年。内容回顾类别原因方式处理保修竣工验收名词解释工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。成工程设计和合同约定的各项内容。1《建设工程竣工验收报告》。2《工程质量评估报告》。3勘察单位和设计单位质量检查报告。4有完整的技术档案和施工管理资料。5有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。6建设单位已按合同约定支付工程款。7有施工单位签署的工程质量保修书。8必备条件有规划部门出具的规划验收合格证。1有公安消防出具的消防验收意见书。2有环保部门出具的环保验收合格证。3有监督站出具的电梯验收准用证。4燃气工程验收证明。5建设行政主管部门及其委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成。6已按政府有关规定缴交工程质量安全监督费。7单位工程施工安全评价书8必备条件9、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料。准备工作?（1）、承包商：a、承包商编制《建设工程竣工验收报告》监理公司建设单位。b、工程技术资料（验收前20个工作日）;监理公司（5个工作日内）建设单位。（2）、监理公司：编制《工程质量评估报告》（3）、勘察单位：编制质量检查报告（4）、设计单位：编制质量检查报告（5）、建设单位：a、取得规划、公安消防、环保、燃气工程等专项验收合格文件。b、监督站出具的电梯验收准用证。C、提前15日把《工程技术资料》和《工程竣工质量安全管理资料送审单》交监督站（监督站在5日内返回《工程竣工质量安全管