房地产企业所得税难点解析.ppt

010203期末，结转开发间接费时：借：开发成本/A小区/开发间接费60贷：开发间接费60装修完毕交付使用时：借：开发产品/A小区60贷：开发成本/A小区/各成本费用项目60开发产品销售后：借：主营业务成本60贷：开发产品/A小区/商品房6001企业所得税处理02房地产开发公司计入开发成本的样板房装修支出60万元，作为开发成本在企业所得税前扣除。开发产品销售后，随同其他成本项目在税前扣除。售楼处的所得税处理01以租入房屋作为售楼处的税务处理02房地产开发企业以租入房屋作为售楼处，支付的租赁费作为销售费用进行企业所得税处理。发生的装修费作为固定资产修理费进行企业所得税处理。03作为固定资产修理费进行税务处理的售楼处装修费用，应当作为长期待摊费用，按照受益期限进行摊销。04以专门建造的房屋作为售楼处的税务处理房地产开发企业以专门建造的房屋作为售楼处，应当作为建造固定资产进行企业所得税处理。发生的初次装修费，计入固定资产的计税成本。投入使用后再次发生的装修费，作为固定资产的修理费进行企业所得税处理。例3-7：某房地产开发企业单独建筑售楼处，共发生建造费用800万元，装修支出100万元。三年后，该售楼处再次装修，又发生装修费用80万元。会计处理：建造过程中发生的建造费和装修费，全部计入工程成本：借：在建工程/售楼处900贷：银行存款900建造完毕交付使用：借：固定资产/售楼处900贷：在建工程/售楼处900按月计提固定资产折旧费：借：销售费用/折旧费3.75贷:累计折旧3.75三年后再次装修费时，将固定资产净值转入在建工程：借：在建工程/售楼处765借：累计折旧135贷：固定资产/售楼处900借：在建工程/售楼处80贷：银行存款80发生装修费支出时：借：固定资产/售楼处845贷：在建工程/售楼处845装修完毕交付使用：借：销售费用/折旧费3.91贷:累计折旧3.91按月计提固定资产折旧费：（预计使用年限18年）注意事项：固定资产的修理费支出，满足资本化条件的，应当计入固定资产成本。不满足资本化条件的固定资产修理费用，应当在发生时计入当期损益。例3-2：某房地产开发企业在开发区内，随同开发产品的建造，配套建设游泳馆、幼儿园各一座。其中建造游泳馆发生支出1000万元，建设幼儿园发生支出1200万元。建成后游泳馆移交物业管理公司（关联企业）用于经营，暂未明确产权归属，幼儿园无偿赠与地方政府。该小区所建商品房已全部销售完毕。发生公共配套设施建造支出时：借：开发成本/公共配套设施费/幼儿园1200以上业务，企业的会计处理为：借：开发成本/公共配套设施费/游泳馆1000贷：银行存款等22001234561开发产品完工后，幼儿园的建造支出作为公共配套设施费，计入开发产品成本：2借：开发产品/商品房12003贷：开发成本/公共配套设施费/幼儿园12004注意事项：如果开发产品未销售，计入开发产品成本的公共配套设施费不能在企业所得税前扣除。STEP4STEP3STEP2STEP1开发产品销售后，计入开发产品成本的建造幼儿园支出，随同其他成本项目，转入主营业务成本：借：主营业务成本1200贷：开发产品/商品房1200注意事项：开发产品销售后，计入开发产品成本的公共配套设施费可以在企业所得税前扣除。3241开发产品完工后，游泳馆成本暂时转入开发产品单独核算：注意事项：如果游泳馆产权属于全体业主所有，将建造支出作为公共配套设施费处理，可以在企业所得税前扣除。借：开发产品/游泳馆1000贷：开发成本/公共配套设施费/游泳馆1000借：固定资产/游泳馆1000贷：开发产品/游泳馆1000如果游泳馆产权最终属于开发企业所有，将游泳馆成本转入固定资产：借：其他业务成本等50贷：累计折旧50注意事项：开发企业计提的游泳馆折旧费，可以按照税法规定在企业所得税前扣除。游泳馆作为开发企业的固定资产，按期计提折旧时：建造邮电通讯、学校、医疗设施的支出（国税发[2009]31号第十八条）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施等公共配套设施，如果无偿赠与地方政府的，应当按照第十七条的规定进行所得税处理。企业与国家