商品房买卖预约合同法律问题研究--以梁某诉北京江南公司案等案为例.pdf

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摘要III

ABSTRACTV

绪论1

（一）研究背景及意义1

（二）国内外研究现状2

（三）研究内容、方法及创新点5

一、典型案例及焦点问题8

（一）基本案情8

1.北京江南投资集团有限公司等与梁某商品房预约合同

纠纷二审民事案8

2.孙某某与宗某、徐州市同力创展房地产有限公司商品房

预约合同纠纷二审民事案9

（二）焦点问题归纳9

1.商品房买卖预约合同与本约的区分10

2.商品房买卖预约合同的违约行为如何认定11

3.商品房买卖预约合同的违约责任承担11

二、案例争议焦点问题的法理分析13

（一）商品房买卖预约合同的基本原理13

1.商品房买卖预约合同的概念及法律规定13

2.商品房买卖预约合同与本约的联系和区别14

3.商品房买卖预约合同和本约合同的区分标准14

I

贵州师范大学硕士学位论文

4.商品房买卖预约合同的类型化16

（二）商品房买卖预约合同中违约行为的认定18

1.预约合同的效力之争18

2.不同类型商品房买卖预约合同的违约行为认定19

（三）商品房买卖预约合同违约责任的承担20

1.是否继续履行问题20

2.损害赔偿范围问题22

三、案例研究结论与建议27

（一）案例研究的结论27

（二）案例研究的建议28

1.细化和完善商品房买卖预约合同的法律规定28

2.统一各种类型商品房买卖预约合同的格式文本29

3.发挥指导性案例的参考作用30

结语31

参考文献30

致谢34

贵州师范大学学位论文原创性声明35

贵州师范大学学位论文使用授权书35

II

摘要

摘要

预约合同制度起源于罗马法，最早在法国民法典中确立。在我国

市场交易不断发展，日趋复杂，许多交易不能再简单地一拍即合，为

了保留交易机会、巩固初步协商内容，名目繁多的订购书、意向书等

为订立本约做铺垫的初步协议如雨后春笋般涌现。为顺应社会的发展

495

与进步，我国也在《民法典》合同编中第条正式确定了预约合同

制度，且在《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典合同编

通则若干问题的解释》中进行了完善。但是，对于预约合同的内容规

定还是比较简单。在商品房买卖过程中，商品房买卖预约合同与本约

合同区分不明、违约行为的认定困难、违约责任是否包含继续履行以

及损失赔偿的范围应当遵循信赖利益还是履行利益，都是棘手的问

题。立法上的不明确导致学术界和司法界针对上述问题产生重大分

歧，有待根据司法实践进行深入研究。为此，笔者对商品房买卖预约

合同制度展开讨论，以期探究出一套切实可行的解决办法。本文首先

立足实际，通过对两个商品房买卖预约合同案例的分析，探讨目前商

品房买卖预约合同在实务中存在的问题，主要集中在合同的认定、违

约行为的认定和违约责任方面。其次，针对提炼出的三个焦点问题进

行法律分析。运用类型化的方法，根据不同类型预约合同的特征，提

出相应的解决方案。最后，为商品房买卖预约合同的制度建设提供一

个可行的思路：完善相关立法、统一商品房买卖预约合同的格式文本

和发布指导性案例。