浅析园区投资与建设类型园区生命周期及园区盈利模式.docxVIP

浅析园区投资与建设类型园区生命周期及园区盈利模式

一部园区发展史，就是一部改革开放史，产业园区是中国改革开放的产物，与我国经济发展休戚相关。伴随当前中国进入新时代，高质量发展成为新的时代主题，而产业园区作为地方区域经济发展的重要抓手，伴随国家战略、产业升级、市场倒逼、土地资源高效利用等机遇，将进一步发挥重要作用。

一、园区投资主体与建设类型

（一）政府建设管理模式

中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的，政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。

园区管委会负责宏观规划、政策管控、行政管理和园区招商，基建、经营事务则交给开发建设公司负责。伴随园区经营的规模化和规范化，园区管委会的行政管理功能日趋完善，开发建设公司的专业化分工日趋明显，衍生出市政建设、地产开发、物业管理、商业服务、企业孵化、产业投资管理等众多专业公司。

此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州工业园、武汉光谷等。

（二）企业建设管理模式

伴随工业地产和产业地产的迅猛发展，各地相继出现了由工业地产商或产业地产商开发建设的产业园，这些开发商中既有有国有背景的公司，也有外资企业和民营企业。它们开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园，以及产业新城等。

早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内，属于“园中园”、“子园区”，这是因为“子园区”的产业政策、产业运营还需依赖区域政府或园区管委会（母园区）。

近期企业投资开发建设的很多产业园区规模较大，独立于城市一隅，自成一国，投资商/运营商自行承担园区运营与企业服务。

此类模式的代表园区不一而足、各领风骚。

1有专营物流园的外资投资运营商新加坡腾飞集团、美国AMB（安邦信）、普洛斯集团。

2有以产业运营见长且拥有多个典型案例的清华科技园、大连软件园。

（3）有以自建自用为主并兼顾产业链营造的中兴产业基地、海尔产业园。

4有产业地产开发商模式的联动U谷（联东集团）、天安数码城集团。

5当然还有传统地产商转型而来的万通工社，等等。

产业园区的政府建设管理模式和企业建设管理模式各有特点和优劣势。

（1）政府主导模式。

优点：在产业园核心功能、产业运营和产业资源上具有得天独厚的优势，并拥有丰富的园区建设、招商、运营等管理经验。

劣势：政府机构、国有化背景往往预示着其市场化运作不足，在产业引导中行政意识影响较强，在创新意识和创新能力上有待提高。

（2）企业主导模式。

优点：机制灵活、管理效率更高，面对激烈的市场竞争，投资商或运营商时常会灵光乍现，祭出极具个性的“神来之笔”。

劣势：在产业运营和产业资源上不具有先天优势。企业往往也缺乏产业引导培育能力，很多主导建设单位往往停留在“开发商”和“房东”的角色，如何提升产业运营能力和盈利水平是其需要攻克的难关。

此外，一些区域的园区也有政企联建联管模式，个别产业地产开发商还在尝试产业新城的BOT模式（建设—经营—转让，是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式）。

二、园区的生命周期与发展历程

（一）园区的生命周期

产业园区同其他社会产品一样，存在生命周期。按照产品生命周期划分方法，产业园的生命周期可划分为四个阶段，即初创期、发展期、成熟期和衰落期。

初创期：从建园开始，园区基础设施建设大张旗鼓地进行，招商工作伴随基础建设的展开而全面启动，部分企业开始进驻园区。

发展期：招商工作是重中之重，大量企业陆续入驻园区，形成规模化的生产经营并呈现较强劲的发展劲头，园区配套设施投入使用，公共服务逐渐展开和深入。

成熟期：园区可利用的载体空间趋于饱和，园区的各项服务工作日臻完善，企业的生产经营趋向稳定，一些企业品牌及园区品牌都“露出了尖尖角”，园区和部分入驻企业的经营状况基本都进入“小康”状态，一些优质企业对物业空间和园区服务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。

衰退期：园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要，下滑的趋势日益明显，很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业，以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业（定位）老化、配套服务老套的“三老”问题，急待创新、提升和扩展，这些问题解决得好，则园区可以焕发第二春、延续生命周期，解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。

每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高度都不是一成不变的，因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。

（二）我国的四代产业园区

我国的产业园区从深圳蛇口工业区诞生开始，到各地开发区、高新区如雨后春笋般地涌现，再到孵化器建设如火如荼，而当下产业新城、产业地产也呈现出风起云涌的发展态势。

在笔者看来，中国的产业园区大体上经历了四个发展阶段，笔者从产业状态