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高速公路服务区物业管理Zhengzhou,TechnologyEducationSchool

本节课主讲内容一、物业及物业管理的概念二、服务区物业与服务区物业管理的独特性、重要性三、服务区物业管理问题分析，以及建议

一、物业与物业管理

物业的概念“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

物业管理的概念物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

物业管理的概念物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

二、服务区物业

与物业管理

服务区物业管理从物业管理的角度来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施、设备和场地。高速公路服务区，是按照公路工程技术标准建设的高速公路附属设施，具有为行驶高速公路的车辆及司乘人员提供加油、维修、餐饮、购物、休息、住宿等功能的服务场所（包括停车区）。

服务区物业管理服务区的物业区包括：停车区、住宿区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。高速公路服务区的各种设施应经常保持完好并处于良好的工作状态。高速公路服务区的合法权益应受法律保护，任何单位和个人不得损坏、破坏高速公路服务区的设施、设备，不得进行非法经营活动。

服务区物业管理的性质1、服务区物业的自然属性（物理性质）（1）服务区物业的二元性（2）服务区物业的有限性（3）服务区物业的差异性和多样性

服务区物业管理的性质2、服务区物业的社会属性（经济性质）（1）服务区物业的权属性（2）服务区物业的商品性（3）服务区物业的效用性（4）服务区物业的保值、增值性

服务区物业管理的含义服务区物业管理是指专业化的部门受服务区管理部门的指派，依照科学岗位分工，以正确方式统一管理物业，为服务区经营提供优质综合服务，使服务区物业充分发挥其使用价值，并使服务区物业尽可能地保值、增值。

服务区物业管理内涵(1)实施服务区物业管理的部门，必须是具有专业执行资格和能力的。其从业者必须具有从事该项工作的专业技能和专业管理方式。(2)服务区物业管理是一种经营和服务结合的管理方式。服务区物业管理的对像是物业，其服务的对像是服务区日常经营。服务区物业管理所提供的服务是岗位职能服务和有偿服务双结合，有偿服务要合理收费，实现以业养业。

服务区物业管理内涵(3)服务区物业管理所提供的劳务和服务能起到完善物业的使用效能，并使物业具有保值、增值的作用。(4)服务区物业管理是综合性的管理。服务区物业管理的内容多种多样，业务涉及的范围相当广泛，属于多功能、全方位的管理。

服务区物业管理的特点1、社会化服务区物业管理的社会化是指服务区物业管理将分散的社会分工集中起来充一管理。除了房屋及机电设备的维修养护外，其他诸如水电管理、清洁、安全保卫、绿化等直接关系到日常营运环境的工作，都由服务区物业管理部门承担。

服务区物业管理的特点2、专业化服务区物业管理的专业化有三层涵义：一是有专门的组织机构；

二是有专业人才，如房屋及设施、设备的维修，必须配备专业的人才；

三是有专门的管理工具和设备。

服务区物业管理的内容全面负责服务区内的经营管理及市场拓展工作，在取得良好社会效益的前提下，不断提高服务质量和管理水平，努力实现经济效益最大化。主要工作：提供购物、餐饮、住宿、汽修、加油等服务，安全环境管理、综合治理、资产管理、设备维护、绿化卫生、车辆管理等。

服务区物业管理的类型1、统一直营式，服务区常规物业管理由服务区物业部在服务区领导部门的统一管理下，分岗位、分区域，协调运作，全方位保障服务区高标准服务质量的实现。

服务区物业管理的类型2、委托式管理，服务区物业管理中某些需要特殊专业知识、专业技能、专业设备或国家有特殊规定的工作区域，服务区委托相关专业公司和人员完成。服务