物业管理的基本原理.pptVIP

831工程随着城市化进程的加快，城市人口急剧增长，一些市民居住条件急需改善。为此，从2003年起，扬州市启动“831”安居帮扶工程，为人均居住面积8平方米以下、人均月收入300元以下、在扬州居住10年以上的困难家庭，新建住房并以低于成本的价格定向销售给他们。胡锦涛总书记对扬州首创的“831工程”予以好评：“你们这是为困难群体办了一件大好事。”国家义务。政府负有创造条件以促成和帮助公民住宅权实现的责任，尤其是通过立法措施，尽其资源能力所及，合理分配投资和资源，使各项权利完全实现。保障公民在住房及土地占用和使用方面的合法权益，特别应关注那些处于不利或弱势地位群体的需求，寻求公平合理的使公民能获得可居住的、能负担得起的住房政策。个人义务。个人有义务努力推进和遵守住宅权，比如不得从事投机活动而将土地闲置的义务。国际社会的义务。对于住宅权实现，联合国、联合国人居委员会、国际货币基金组织和世界银行等国际组织必须承担一系列义务。这些机构对住宅权的实现承担一般性义务有些是基于法律产生的，而更多的是基于社会和政治因素而产生的。比如在发生天灾人祸，住宅或人居条件遭遇破坏时，提供金融和其他帮助的义务。四、住宅权的客体建筑物区分所有权的概念及特征建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，就是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有所有权，与对建筑物所享有的共用部分持分权，以及基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。该界定采用了三元论说，表明建筑物所有权由三部分组成：住宅专有所有权、住宅共用部分持分权（共用所有权）和成员权。第三节建筑物区分所有权（二）建筑物区分所有权的特征1.内容多样性。即建筑物区分所有权是一个复合的权利，是由专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三个部分构成的建筑物所有权的共有形式。2.专有权的主导性。专有所有权占主导地位，区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。一体性。专有所有权、共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权的权利人，其身份具有多重性，他既是专有权人，又是共有权人，既按份享有所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，还对全部的权利客体享有成员权（管理权）。登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的取得和变更。二、专有所有权专有所有权的概念及性质专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于专有权并不是对建筑物的支配，而是对一定范围的建筑空间的支配权，因此，学术界一般认为专有权的性质为空间所有权，专有权系区分所有权人对独立专门使用的建筑空间所拥有的所有权。专有所有权的客体与标准专有权的客体就是建筑物的专有部分，确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立性二是利用上的独立性。构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，是指四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别，并借此保障专有部分独立利用的可能性。一栋建筑物的内部，若没有墙壁间隔，仅仅以屏风、隔扇间隔，也不能成为专有部分。利用上的独立性，又称为“机能上的独立性”或“经济上的独立性”，以有无独立的出入口和内部专用设备、隔间构造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。12345指专有部分相互间或与共用部分相互间的分隔部分，究竟至何界线为止可以计入专有部分。此问题直接影响到各区分所有权人能够自由使用、改良的权利；同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全，而对各区分所有权可能产生的损害建筑物安全行为的禁止问题。在实践中，住宅专有部分的范围除住宅建筑物本身外，还包括住宅建筑物之附属物与附属建筑。（三）专有部分的范围中心（壁心）说。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。空间说。又称“全部属于共用部分说”。从专有部分是由建筑材料所围成的空间的观点出发，认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，而将墙壁、地板和天花板等作为界线部分都视为全体或部分区分所有权人的共用部分。最后粉刷表层说。认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层，即境界壁与其他境界的本体属共用部分。壁心和最后粉刷表层说。认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说；在第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。1234所有权。专有所有权人对住宅建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。该权利具有绝对性、排他性和永久性。即所有权可以对该专有权在法律限制范围内，行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。相邻使用权。即指住宅所有人为行使自己的专有权，可以请求使用其他区分所有权人的专有