物业管理行业简介.ppt

4.3.1.1与房地产的关系物业管理行业来源于又独立于房地产行业物业管理实质上是房地产综合开发的延伸，是一种社会化和专业化的服务行业。房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化物业所有人的服务方面。物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的必然结果。经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革。处于房地产商品消费环节中的物业管理服务，不仅仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且是一个重要的新兴行业。目前，不管是发达国家的房地产业发展经验，还是我国二十多年改革开放的社会实践都表明，建立、健全并完善一个机能健康、运行良好的物业管理行业，不但是衡量房地产业成熟程度的重要标志，而且对房地产的发展做出贡献。首先，随着我国房地产业的不断发展，房地产产品在数量上和质量上都将不断增加和提高，从而在客观上需要在房地产产品建成售出进入消费领域后，有一个专门为保证物业正常使用、延长其使用寿命的物业管理，以便为房地产提供长期维修、养护、改建、改装、优化环境以及房屋产权流动所必需的信息、公证、咨询、信托、代租、转让和拍卖等等服务，以满足房地产业主和使用人不断变化的需要，提高房地产物业的价值和使用价值。其次，房地产产品具有使用上的长期性和价值比重大的特点，这就决定了在房地产产品售出后有一个长期的管理产权、产籍以及维修、养护和各项售后服务的任务，期间消费和部分的生产交叉结合在一起。随着住宅的商品化和自有化，房屋在出售后部分产权或全部产权转让后，会因产权多元化而发生如同自管部分与公共部分的划分，以及公共部分及其设施的修理决定和费用负担问题；发生水、火等自然及人为灾害后的修理决定其费用负担等等问题，需要由专业化的经营企业来统一管理协调，并提供综合服务。最后，社会经济的发展和人们生活水平的提高以及收入的增加，会对现有的房地产产品的空间设计不满意而提出新的要求，这就需要在保持原有使用功能的基础上，按照现代社会经济发展的要求，对原有房地产物业的格局、内容乃至形式重新规划、布局、设计、改造和增加功能，以满足业主和使用人的各种要求。培训教育是指从事某种行业前，对即将从业的人员教授行业相关知识或特殊工种专项知识以及从业环境的教育。现阶段物业管理的培训教育可谓多种多样，但基本上可以划分为四种，即上岗培训，专项培训，资质培训，及企业内部培训。一、物业管理上岗培训1．上岗培训近年来，物业管理行业作为新兴服务行业在中国迅速发展，为促进物业管理人员整体素质的提高，把物业管理工作纳入法制化，规范化的轨道，国家劳动和社会保障部规定：从2002年起房地产、居住社区、商厦、工厂、饭店等物业管理机构从业人员必须持证上岗。由此也产生了物业管理的上岗培训。物业管理上岗培训，主要是针对即将从事物业管理行业的工作人员，使其对物业管理的各方面有个大体的了解，培训时间较短，学员根据自己的工作经验及基础，对部分内容还处于“知其然，而不知其所以然”的阶段。2. 专项培训物业管理像其他行业一样，有自己特殊的工作范围，主要包括了工程、客户服务，财务、保洁、保安以及其他服务项目。物业管理的每一个岗位都需要有专门的专业人员进行工作。尤其是物业管理的基础，工程部分，需要的技术含量相当的高。随着科技的不断进步，楼宇智能化的不断发展，现有的工作人员必须不断的了解新的知识，掌握更先进的技能以适应不断变换的工作内容。也因此，物业管理的专项培训应运而生了。现阶段物业管理的专项培训主要涉及工程方面的居多，而其他的专项培训相当少或并不是针对物业管理的专项培训。所以现阶段物业管理专项培训仍非常薄弱，缺乏针对性，没有完整的系统。3. 资质培训用严格的资质管理，来确保行业基本素质达到标准，是美国物业管理的一大特点，也是其发展的法宝之一。中国物业管理人员资质认定起步较晚，国家开展的资质认定等级有三个，即物业管理师（国家二级）物业管理助师（国家三级）物业管理员（国家四级）资质认定等级。另外，还有针对管理企业高级领导人的物业企业经理资格培训等等。资质认定在提高物业管理从业人员素质方面起到了一定的作用，但相对于其他国家，中国的资质认定仍不够严格，存在着“应试教育”的问题，短短的培训，未能从根本上提高从业人员的各方面素质，也未真正起到“把关”的作用。4. 企业内部培训要在变幻莫测的环境保持竞争力，物业管理企业不仅必须采纳新知识及新技能来处理新事物，对于旧事物的处理也