文殊院项目开发策略及运作模式.pptVIP

*成都市土地政策：商业、娱乐、旅游用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，商品住宅用地必须以拍卖方式出让。其中招标严格实行公开招标方式，以土地价格的60%，项目方案的40%这两者的权重之和为最后的评判标准。特殊项目像涉及影响城市形象的重大项目可以实行定向招标，但必须报市常委审批，目前成都还未出现一例。详见中共四川省纪委文件川纪发20039号现行土地政策#2022*添加标题分步出让：核心层和紧密层先期整体招标，泛化层分零拍卖添加标题文殊院项目开发策略建议*实施步骤由住保中心作担保，开发商将土地抵押获取银行贷款。市土地交易中心将核心层和紧密层先期进行整体招标，寻求有实力、很有商业运作能力并能承担起旧城改造责任的开发商。*实施步骤开发商以土地入股的方式寻求新的有开发实力的合伙人。待核心层和紧密层启动后，将泛化层分零拍卖。*商业运作模式核心层和紧密层统一规划、统一管理、统一经营泛化层进行分散经营*三、住保中心的职能及动作分解拆迁清理集合地盘统筹规划组织协调监督职能住保中心的职能：*开发策略动作分解动作之一：土地准备工作拆迁，集合土地整体策划——深挖文殊院片区文化内涵，确立文殊院片区的主题、功能定位以及经营业态分布等，对项目的定位取得共识；——对自身城市运营商角色的理解*动作之二：积极影响相关部门，为改造文殊院铺平道路与省、市宗教管理局沟通和探讨，得到对文殊院改造的认可和批准，可考察国内主要寺院改造和宗教文化开发项目作为参考；与文殊院方管理层取得共识，制定具体改造规模和改造内容方案；*动作之三：进行文殊院改造设计请国内宗教建筑和园林设计专家对文殊院改造做出详细设计方案；住保中心与文殊院方共同审议设计方案；*文殊院项目开发策略及运作模式一、文殊院项目开发策略二、文殊院项目开发策略建议三、住房保障中心的职能及动作分解四、文殊院的改造策略*一、文殊院项目开发策略添加标题文殊院项目的开发运作过程：添加标题招商、管理添加标题住保中心添加标题投资开发商添加标题专业商业管理公司添加标题经营商家*文殊院片区开发模式AB根据态势分析，文殊院片区如果按照传统将拆迁土地直接拍卖土地的旧城改造模式，将难以达到项目战略目标；项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众做文化来衡量，实现城市面貌、住房保障中心、企业和公众的多赢局面。态势回顾：*文殊院片区开发模式对文殊院项目，住房保障中心必须承担起城市运营商的职能：*项目开发规模项目总用地位156.34亩；按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定容积率，不考虑土地开发在出让前的利润：项目总开发建筑为17.5万平方米；其中商业建筑面积共计11.4万平方米，其中核心和紧密层合计10.5万平方米，泛化层0.92万平方米；住宅建筑面积为1.23万平方米*开发成本规模土地开发成本为4.94亿元；建筑开发成本为4.63亿元；综合开发成本为9.56亿元；*文殊院片区开发策略01分零拍卖02整体拍卖03挂牌出让04整体招标*（一）分零拍卖操作方法：根据规划方案，由市土地交易中心对片区进行分区域、分地块进行公开拍卖，由竞拍成功的开发商进行开发。商业运作模式：分散经营*优势：操作简便易行投资商开发压力较小可以降低拍卖难度，最快回收资金分零拍卖*分零拍卖劣势：不利于城市整体形象打造影响该片区未来土地的升值空间不利于未来的经营者个别零碎边角地块难以出让返回*（二）整体拍卖操作方法：片区整体规划方案确定后，委托成都市土地交易中心对文殊院片区土地进行整体拍卖，由竞拍成功的开发商进行开发。*（二）整体拍卖商业运作模式：统一规划、统一管理、统一经营*（二）整体拍卖操作简便易行22%有利于城市形象的打造40%可以最快回收拆迁成本38%优势：有利于未来的经营者68%*（二）整体拍卖单击此处添加小标题劣势拍卖门槛高，难度大，容易流标竞拍者数量少，成交价格不高单击此处添加小标题返回*（三）挂牌出让操作方法：片区整体规划方案确定后，由市土地交易中心挂牌出让土地，寻求意向开发商（如中房公司），然后由此开发商与投资商、运营商一共同组建开发公司，对文殊院片区进行统一开发、统一管理、统一经营。*（三）挂牌出让实施该方案的前提条件：通过挂牌出让寻求的意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。*（三）挂牌出让商业运作模式：统一规划、统