物业管理服务案例分析.ppt

各种案例分析演讲人：辛喜良物业管理服务01案例分析02什么叫做案例分析简单的说案例分析就是在相关领域的一个具体例子进行深入的分析以总结经验发现问题或者验证已有理论，这样的例子就是我们通常所讲的案例分析。小区业主将自己私家车停放在小区地下停车位上被车位上方墙皮砸到，是由谁来承担责任？01业主擅自拆改给水管线，出现问题谁来承担责任？02公用水管堵塞，出现损失物业公司需不需承担责任？03目录案例一：小区业主将自己私家车停放在小区地下停车位上被车位上方墙皮砸到，是由谁来承担责任？01某日晚王先生下班回家，将自己的私家车开到了所住小区的地下车库和停放在自己的车位上，于是小区王先生的车位上方墙皮脱落，正好砸到了王先生的私家车上，王先生要求物业给予赔偿，物业是否应该承担王先生的修车费用，还是所有修车费用由保险公司承担还是所有费用由王先生自己承担？02原因分析：在能找到第三者的情况下保险公司是不赔偿和承担任何责任，假如在现场找不到第三方那所有费用由保险公司来承担（前提是必须所损坏的车辆按时交纳的保险费用02物业应该承担王先生的修车费用吗？保险公司应该承担费用吗？还是王先生自己承担责任？01案例二：业主擅自拆改给水管线，出现问题谁来承担责任？张女士入住时与物业公司签订（物业服务委托合同），合同中规定业主或物业使用人因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，应当予以修复并承担赔偿责任。“可是，在张女士乔迁三个月后，发现自家卫生间棚顶漏水，找到物业公司要求维修赔偿相应装修损失5000元。经查是楼上业主王先生装修时拆改自来水管线破坏防水层所致。物业公司把调查结果告知张女士并协调双方，但是业主双方并不相让，张女士索赔无果，这是个比较典型的问题，其实质是物业管理公司紧急避险及免负责任。12以本案为例，902单元内渗水，水如果流向电梯，势必会损害公共财产和楼下业户的财产。在无法联系到业主的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复水管、水道，但客观上又会对902住户的财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。3什么是紧急避险呢？就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。物业公司有权这样做吗？案例三：小区内违规停车发生意外，物业公司负责吗？王先生住在某小区，为了图方便，他在小区内任意停车。无巧不成书，一次，王先生刚进入小区，小区车管员就告诉他停到地下车库去，可王先生却说马上就走，车刚停靠在小区马路边，王先生还没有下车，从天而降一块石头正好砸碎了小车的后挡风玻璃，幸好无人员受伤。王先生提出赔偿，认为在小区公共地方发生任何物品损坏，人员伤亡，物业公司都要负责？物业管理处对此热情接待，并对业主遭受的损失深表同情，不以“事不关己高高挂起”的态度来对待，而是坐下来与业主一起分析事故发生的原因和责任归属，同时和业主一起翻阅公开的小区内有关车辆停放规定，互相交流看法，表明物业管理处态度；此次意外事故责任在于车辆的主人未按规定，随意停车而致。为了减少业主的损失，按照有关规定为业主出具了证明材料（证明此次轿车被砸事故纯系意外），还为业主奔波，到社区警务室为业主办理相关的证明手续，使得业主有充分依据向保险公司办理理赔事宜。面对这种情况，物业公司该如何处理？案例四：小区业主家中被盗物业应不应该赔偿？王先生每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，王先生回家发现，自家钢制防盗门和木门的锁均已被敲坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。王先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。与物业公司多次交涉无结果的情况下，王先生起诉物业公司，要求赔偿人民币8万余元。请问法院是否会完全支持王先生的诉讼请求？为什么？法院不完全支持王先生的请求，案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破门入室盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，未能及时制止犯罪，存在疏漏，对此损失负有一定责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来是有一定的困难，故物业公司无需承担全部责任。在者业主交的物业费中只包括物业管理费和电梯费和保安费，保安费是保安维护小区的治安不是保管业主财产所以物业公司无需承担全部责任。案例分析案例五：物业公司是否有权收取装修押金（管理费）？王先生在某小区购买了一套装修房，等收楼后对单元内原来的部分装修不是太满意，想找个专业的装修设计公司重新设计装修，王先生来到小区物业管理处申请装修，管理处工作人员告知王先生办理装修申请的流程后并告知他需要交纳每