房源及客户的开发和维护.ppt

*房源外拓----驻守地点选择*房源外拓----陌生拜访分类一般陌生拜访特定陌生拜访时间傍晚（5：00pm.----8：00pm.）双休日（10：00am.----6：00pm.)地毯式开发3：小区陌拜基本话术1：经纪人:先生/小姐您好~,这是我们公司刚制作的近期的房产信息,请您看一下~:上面有我的联系方式，如果您考虑的话可以随时联系我。2：经纪人：先生/小姐您好~我是齐鲁楼市二手房经纪人，这是我的名片，请问您的房子有出售或出租的需求吗？①在街道、邻里中心、超市、写字楼等人口密集的地方，通过派发DM单的形式陌生拜访个人。②在小区内通过扫楼的形式，派发DM单，进而再沟通了解。4：同行合作开发同商圈内其他公司门店的房源和客源。（留意竞争门店的客流量--采取跟踪法）同商圈内门店的报纸和网络，公司广告房源。竞争门店的橱窗房源，有机会拍取照片回店内核实（钥匙单）以客户名义咨询或者上门打探房源地址，上门拜访。用小号微信添加附近经纪人，查看其所发房源竞争的同时保持良好关系，最后的办法——合作五五开!5.熟人转介绍开发房地产行业是做人际关系的行业,所以缘故介绍这个方法显得犹为重要.缘故:所有我们认识的人都可以成为缘故,每一个缘故都是我们的管道,每一管道背后都会有200个管道,所以缘故对我们来讲非常重要.方法一：维系人脉：???首先把自己的新工作的性质传达和介绍给认识你的亲朋好友，使得他们或他们身边的亲朋好友在房地产买卖方面有任何的需求，会在第一时间将信息传递给你。同时你也需要经常找些话题，如果你手上有房源正是他们需要的，就尝试着向他们推荐，保持经常的沟通。让他们记住你，平时在一些特别日子，送上些短信的祝福也是很必要的。?群发微信，群发短信，微信朋友圈，微博，贴吧大家好，我是XXX，我目前在齐鲁楼市工作，大家如果有房屋买卖或租赁的需求都可以联系我，我将竭诚为您服务！留下个人联系方式。（配上咱们公司LOGO图片）方法二：收买“线人”?内其实有很多可以给我们提供资源的群体物业管理，他们手上就会有业主的一些房源信息一些中高档小区的门卫，任何人进出小区都要登记，那些带客户看房的中介公司也逃不过这一关，所以门卫是最清楚哪套物业在出售，哪个业主有购房需求。这些门卫都有所知道，他们的?“胃口”也不是很大，只要一些小恩小惠就被“收买”了。看房的时候男同志顺带的给门卫让一根烟留个名片，商谈一下合作模式！小区广场上看孩子的大爷大妈。（杀手锏）方法三：“客带客”1：经纪人应利用自己良好的服务争得客户的信任，并主动寻求客户的转介绍，转介绍是经纪人服务最为重要的目标，同时也是最有效的开发方式2：应随身携带个人名片，主动向陌生人递卡片，要做到逢人派卡片的习惯。只要我们维护好新客户，建立良好的口碑，你的新客户很快会成为你的老客户，你的老客户会给你带来新资源，这样“客带客”良性的循环，即节约?成本又提高工作效率。3：老客户的回访对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。在成交一个单子后，就不要和客户的失去联络，有些客户买房子都是拿来投资的，在成交后等市场回暖继续联系老客户，问下房子卖不卖？三：什么是优质房源房龄新楼层好，黄金楼层户型优秀重中之重：价格！优质房源一张清晰的户型图四张以上清晰大图突出房源特色的标题好的房源描述优质封面图没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，及时跟进报价高的房源！四：独家委托房源独家代理，又称独家委托，专任委托，是卖方授予经纪人独家的、排他性的代理权，卖方承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。1：什么是独家代理协议：.独家代理普通委托独家委托一：独家代理的好处1：成交率高2：佣金收入高3：获得房源分成奖励.1:吸引同行合作2:吸引业主注意3:获取客户信任4:看房更方便更多的控制避免跑单避免同行挖房源控制业主。二：符合签独家的房子A1、价格符合市场行情B2、业主有明确的出售意愿C3、看房方便D房产位于你的有效服务区域E5、有房产证(购房合同）F6、受托人有公证委托书G7、产权共有人同意出售三：准备工作1.动机房主为什么要卖房子2.房主期望出售的价格、税费负担、付款方式、交房时间、出售速度3.过去与将来是否买卖过房子或者准备再买房子（连环单)4.能否给予差价佣金.四：签订之后向业主讲解房产的销售过程向业主通告有关市场的活动情况即使没有什么太大的进展，也要经常给业主打电话防止房主心态变化坚持记工作日记常见问题签订书面的委托，是得到您