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美国物业小区管理制度_物业经理人

文章来源.pmceo.Com浅谈美国物业小区的治理制度

一、业主协会的职责和权力

美国物业小区的治理和我国不同之处在于，就是物业小区实行自治治理。但凡购置小区房屋单元的业主，都自动成为小区业主自治治理机构的成员。

从法律上来说，物业小区共有局部的共有产权的主体是全体业主，而不是物业协会。但是在现实生活中，任何一个单独的业主都无法代替其他业主，对共有局部享有权利和担当义务，而必需要有一个能够集中业主统一意志的业主组织对物业小区进展治理。美国给予业主协会以法人的地位，并同时规定了类似于公司的法人治理构造，使其能够对内治理小区共有局部的事务，对外享有与其它自然人或法人签订合同的权利，以及作为诉讼主体的起诉和应诉的权利。

依据美国各州区分全部物业产权法的规定，业主协会的职责和权力如下：

第一，审议和修改业主协会章程以及业主协会的其他有关规定；

其次，审议和修改有关业主协会的收入、支出及修理预备金的财务预算方案，并有权向业主收取用于小区共同支出的治理费，以及用于大修的修理预备金。

第三，聘请或解聘物业治理公司及供应各种其它效劳的效劳供应者；

第四，以业主协会的名义起诉和应诉；

第五，以负责对小区共有局部的使用、维护和更新改造的治理；

第六，负责对小区共有局部的使用、维护、修理和更新改造的治理；

第七，负责对共有局部的改建和扩建；

第八，以业主协会的名义获得和转让动产和不动产的各种权益；

第九，以业主协会的名义负责小区共有局部的出租或允许他人使用；

第十，负责指定小区共有局部的使用或出租的收费标准，并负责收取租金和使用费；

第十一，负责制定治理费滞纳金的收取标准及收取滞纳金；

第十二，为小区购置财产保险、意外事故责任保险及管委会成员的民事责任保险；

第十三，在法律允许定额范围内，行使任何对业主协会的治理和运作是必要的和适当的其他权力。

物业小区的业主协会主要有三个功能：一是使物业保值；二是保持小区良好的居住环境；三是保持小区内业主和邻居关系的和谐。其中前两个功能就是物业治理，是物业治理的核心内容，是审慎的财务治理。从某种意义上来说，业主协会就是一个经营实体，只不过它的经营不是为了营利，而是为了物业的保值和增值，以及小区营造一个良好的居住环境。业主协会会在银行建立特地的帐户，负责治理相应的财物，包括预算方案、会计和审计。在美国业主协会可以实行非公司法人团体的组织形式，也可以实行非营利公司法人的形式。在现实生活中，绝大多数的业主都会选择后者。

二、业主协会的组织构造和运作方式

物业小区业主协会的组织机构一般是由：业主大会、业主协会的治理委员会和业主协会的特地委员会构成。

（一）业主大会

作为业主协会的成员，业主在业主协会的重大事务上享有投票表决的权利。所谓重大事务的表决权：投票表决任命管委会成员；通过财务预算方案和修改物业小区或业主协会的治理文件的权利。业主大会是业主协会的决策和最高权力机构。一般业主大会的运作方式如下：

（1）年度业主大会和特殊业主大会

业主协会的业主大会应当每年至少进行一次。除了每年必需召开的业主大会外，还可以依据管委会或管委会多数成员，或者20%的业主的提议，或者业主协会章程规定的较低比例的业主的提议，召开特殊业主大会。

（2）业主大会的会议通知

业主协会召开任何会议，一般都必需在发出大会通知10日之后60日之前召开。大会通知应当根据每个房屋单元的地址，或者业主书面指定的地址，由管委会秘书或者业主协会章程规定的其他负责人派人送达，或者采纳美国预付邮资邮寄方式送达。任何业主大会的通知都应当写明召开大会的时间与地点，以及大会的主要议程，包括对设立物业小区总协议书，和业主协会章程的修改提案、预算方案的表决提案以及撤销管委会成员的提案。

（3）业主大会的法定人数

依据美国各州的法律规定，除了业主协会章程另有规定外，假如有代表20%表决权的业主或者业主的托付投票人出席大会，应视为该业主大会到达法定人数。依据美国和一些兴旺国家的阅历来看，每次出席业主大会的人数都缺乏50%。因此允许业主大会规定低于法定比例的较低比例人数，一般为10%。同时法律有严格的规定，会议通知必需在开会之前按规定的时间送达，而且必需说明会议要争论的主要内容，让那些信任其他业主会做出符合自己利益决策的业主，以及对决策结