房地产销售法律知识培训.ppt

房地产销售法律知识培训;所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其开展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的“不动产特性〞决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原那么。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。;;;当事人主体;出卖人;买受人;;3、外国人购房条件

根据?关于标准房地产市场外资准入和管理的意见?，境外机构在境内设立的分支、代表机构〔经批准从事经营房地产业的企业除外〕和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购置符合实际需要的自用、自住商品房，不得购置非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购置自用、自住商品房必须采取实名制。;商品房销售过程中的意思表示;;;土地性质;★返回上一层菜单;;合同的成立;要约;要约和要约邀请

;什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？;合同的生效

;;如果商品房开发商A出售商品房给B，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品房销售合同，可以吗？;未进行预售登记备案是否会影响商品房预售合同的效力;关于商品房认购书和定金的效力问题;格式条款问题;★返回上一层菜单;房产交付、风险承担、产权办理;商品房从什么时候开始就算交付？;房屋的交付后的风险该由谁承担？;;★返回上一层菜单;;;;商品房交易税费缴纳;1、住宅交易手续费

〔1〕新建商品房3元/㎡按建筑面积计算，收取转让方费用

〔2〕经济适用房1.5元/㎡按建筑面积计算，收取转让方费用

〔3〕存量住房6元/㎡按建筑面积测量，双方各承担50%费用;2、产权登记费

住宅房80元/套向产权人收取;;4、契税

〔1〕对个???购置90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

〔2〕对个人购置普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税，即1.5%。

〔3〕购置非普通住房按3%征收契税。

本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在143平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。;5、非住房转让手续费

按建筑面积计算，收取转让方费用，6元/㎡;房屋销售常见问题;;;;4、开发商所取得的“五证〞和“两书〞，具体指哪“五证〞和“两书〞？

“五证〞是指?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程施工许可证?、?建设工程开工证?、?商品房销售〔预售〕许可证?；“二书〞是指?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。其中“五证〞属于行政许可的范围和性质，“两书〞是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

;;;;;;10、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，否那么不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费？

作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。开发商以此拒绝交房的，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。

;11、开发商在签订合同时，对企业资质证书号空格不作填写，也不拿出资质证书给我看，有无问题？

我国对房地产开发企业的市场准入实行双重管理制度，即必须同时具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。但正如第一个问题所述，大多数房地产开发企业为工程公司，由于其以前没有开发业绩，因而一般不对其评定资质，自然就没有资质证书了，但允许其从事该工程的开发。;;13、办理商品房产权证需经过哪些程序？

(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；

(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交以下材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购置商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。

(3)交费。受理登记15个工作日后，到房屋产