青龙湖实施方案(二期)土地一级开发项目实施方案.docVIP

青龙湖郊野休闲社区二期用地

土地一级开发工程实施方案

编制单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

编制时间：二○○八年三月

目录

TOC\o1-3\h\z第一章工程根本情况 4

一、工程区位情况 4

二、土地利用现状分析 8

三、现状地上物状况 8

四、工程规划情况 9

五、工程背景及前期进展情况 13

第二章编制依据 16

一、法律法规依据 16

二、工程依据 16

第三章工程市场分析 18

一、北京市房地产市场分析 18

二、北京市土地市场分析 20

三、丰台区市场分析 21

第四章一级开发实施主要内容及开发进度 23

第五章征地实施方案 24

一、征地情况概述 24

二、征地补偿方案 24

三、征地补偿费用构成 25

四、征地工作进度方案 26

第六章拆迁实施方案 27

一、现状调查 27

二、拆迁补偿方案 27

三、拆迁工作进度方案 31

第七章市政根底设施建设方案 32

一、现状市政条件及市政方案综合 32

二、管线综合 36

三、市政投资估算 36

四、市政建设进度方案 37

第八章土地供给方案 38

一、土地供给模式 38

二、土地供给方案 38

三、土地一级开发深度 38

四、一级开发本钱及入市交易底价确实定 38

五、资金回收方案 39

第九章整体工程投资方案 40

一、工程一级开发总投资估算 40

二、土地出让金估算 42

三、入市交易底价估算 43

四、土地销售收入估算 43

五、现金流量和财务指标分析 45

六、未计入费用情况分析 46

七、工程二期一级开发总投资估算 48

第十章工程管理方案 49

一、建设方案管理 49

二、工程的进度方案管理 49

三、工程管理 50

第十一章重点事项说明 51

附件 52

第一章工程根本情况

一、工程区位情况

1、区域位置

青龙湖郊野休闲社区工程用地位于北京西郊丰台区王佐镇境内。王佐镇地处丰台区西南部，全镇面积约61平方公里。属于丰台区永定河以西地区，其西北、西南分别与门头沟区和房山区交界，东部、东北部与丰台区长辛店镇接壤。工程东至规划六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南部。

二期工程用地四至：东至规划青龙湖5号路，西起规划生态防护绿地，南至王佐镇南部边界，北至规划长青路。

图1-1：工程位置示意图

2、宗地自然特征

丰台区位于北京市区西南部，周边相邻8个区县。东为朝阳区，北为崇文、宣武、海淀和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山和大兴区。丰台区所辖面积305.87平方公里，工程宗地位于丰台区西部边缘，主要自然特征如下：

=1\*GB3①气候：本工程地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。常年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。

=2\*GB3②水文：永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区，长约15公里的河段，将丰台区分为东西两部。永定河属全国四大防洪江河之一的海河水系，在北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区，河段长约170公里，流域面积近3200平方公里，是北京西部地下水的主要补给源。

=3\*GB3③地形地貌：全区呈东西狭长形，最西端马鞍山至最东的四道口村相距35公里，南北最宽处14公里。地势西高东低，平原占4/5，西北部为太行山东麓，形成低山丘陵地区，低山区的马鞍山海拔654米；东部为洪积冲积扇平原，海拔大约为35－50米。

=4\*GB3④地质：工程所在地属燕山山洪冲积带，工程地质分区为3类区，可进行一般工程建筑。地下水埋深约为10-15米，冬季冻土深度约为80厘米，风化岩层位于原地面以下50-60米，属地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。

3、区域特征与区位分析

工程所在的青龙湖地区位于北京城市中心区的西南，丰台区的最西端，崇青水库〔青龙湖〕东岸，隶属于丰台区王佐镇，是北京市“西部开展带”中的重要地段。工程临近京石高速路、京周路，工程周围自然生态环境优越，视野开阔，周边旅游资源有青龙湖公园、南宫苑生态公园、云岗温泉垂钓公园、云岗地热水世界博物馆