物业管理实务-案例题分析.ppt

某新建小区自2004年春季业主入住以来，不少楼房的01顺物业公司应该做些什么工作？04外墙出现裂纹渗水，有的还出现明显的裂纹，业主们02对此反应强烈。面对这种情况，作为接管该小区的天03参考答案：*房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研010102究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。02四川省汶川“５﹒１２”地震发生后，受地震影响，Ｃ市的某住宅小区楼宇内公共走廊的墙面出现了懈惰裂纹，电梯大堂墙面装饰的石材有的也出现了脱落，业主家的墙壁也有许多出现了开裂，甚至是脱落。业主们对此充满担忧，议论纷纷，担心房子的质量问题，更关心对如此众多的墙壁开裂问题物业公司乃至开发商将采取什么措施修复房屋。请问：对业主们对房屋安全问题的担心物业公司应该怎样做才能消除业主们的疑虑？对开裂墙壁的维修应有谁承担责任？物业应怎样向开发商具体汇报墙面开裂情况？参考答案：、聘请专业资质的鉴定公司对房屋的结构安全进行鉴定，并将鉴定结果告知全体业主。、在质量保修期内由开发商承担维修责任。过了质量保修期，公共部分用本体维修资金维修；业主家专有部分由业主自己承担维修费用；如能证明确实存在质量问题，由开发商负责，施工单位维修。、对各家各户墙壁开裂情况以及公共部位受损情况和其它问题一一统计拍照，向开发商汇报。《城市异产毗连房屋管理规定》：*所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。*凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：

（一）共有房屋主体结构在的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

4.实际操作问题*某高级商务办公楼内有一本地公司A公司，其业务并未因入住了一个好的办公楼而进一步发展，相反较为昂贵的房租倒成了不小的负担。一年以后，欠租的情形出现了，物业管理部门发出在指定期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施终止部分服务的通知，A公司对此未作出任何反应，也没有能力作出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除，随后A公司通讯中断。这时A公司负责人写字楼的物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷，谈谈你的看法。参考答案：*参考答案：物业管理费的追缴一般有二种方式：⑴、一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业服务公司在第二个月向业住发出追款通知单，并经常以电话追缴。如第二个月仍拖欠，物业服务公司将在第三个月第二次发出追款通知单时限期3天内缴清，若业住3天过后仍不缴清费用，物业服务公司将依据《管理规约》停止对其服务。如业住仍拒付，物业服务公司可以依据法律程序解决。

⑵、区别性追缴。物业服务公司对拖欠费用的业住，要区别不同，采取不同措施。对于欠费大户要亲自登门，进行解释和劝导，争取其理解和支持，对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行，对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。十二、某花园随着业主的不断入住，人员越来越多，尤其*十二、某花园随着业主的不断入住，人员越来越多，尤其是小孩的玩耍，使得踩草的事情经常发生，虽然设置了警示牌，但是效果仍然不理想，结果是被踩死的草补了一次又一次，管理处为此伤透脑筋。（1）你对上述问题，有何行之有效的办法？（2）类似于踩踏草的事件在实际的物业管理中还会遇见哪些？参考答案：*参考答案：⑴、对于上述问题，主要办法有：Ａ、宣传方式：在小区宣传栏为进