《物业管理》课件：第二讲物业管理概述.ppt

第二讲物业管理概述;第二讲物业管理概述;第一节物业管理的含义;二、物业的含义

从物业管理的角度来说，物业是物业管理的物质对象(实体)，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

;1.物业的权属边界

(1)土地的范围〔红线〕

(2)各类管线〔分界点〕

(3)围合的空间〔产权界定〕

专有；共有；公有;2.物业的分类

(1)居住物业

(2)商业物业

(3)工业物业

(4)其他物业;三、物业管理的概念

1.最早的官方定位：?城市新建住宅小区管理方法?〔原建设部33号令〕

第二条：“本方法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理工程进行维护、修缮与整治。〞

第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。〞;2.?物业管理条例?的提法

第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。〞;3.?物权法?的说法

第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业效劳企业或者其他管理人管理。〞

第82条：“物业效劳企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。〞;注意：

物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。;;5.根本管理效劳的三个档次

〔1〕保障型：适用于经济适用房、旧有公房，效劳标准低、收费低〔目前适用政府指导价〕；

〔2〕效劳型：适用于商品房，效劳标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为根底，参考物业档次协商确定；

〔3〕享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。;6.两个主体

〔1〕业主

业主即产权人，指房屋所有权人，其法律依据是房产登记簿，其表现为房屋产权证。业主包括个人、单位、国家。

〔2〕物业效劳企业和其他管理人

指以物业管理为主营业务的独立的经济实体，即按公司法成立的各种所有制的物业效劳企业???民营、国有、外资等〕。注意它与劳动效劳公司〔保洁、绿化、保安等公司〕的区别。

其他管理人：目前暂未界定。;7.物业管理的特征

〔1〕在我国现阶段，将社会化、专业化、市场化的房屋管理模式称为物业管理。

〔2〕其显著的两个特点是委托、有偿。

〔区别于方案经济下行政福利的管房模式〕;第二节物业管理的目的;2.以人为核心——物为人用的要求

创造和提供平安、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。

人对居住的不同层次的需求:

〔1〕住面积——温饱社会的根本要求

〔2〕住功能——小康社会的硬件要求

〔3〕住环境——小康社会的硬、软件要求

〔4〕住效劳——小康社会的软、硬件要求

〔5〕住品位——后小康时代的追求

环境与秩序管理的根本要求:平安、安静、安逸;3.社会责任

社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。注意处理：

〔1〕三个效益的联系与关系，谁为主〔学生：政治挂帅、以学为主、身体第一〕；

〔2〕物业效劳企业的社会责任与权利的某种不对称现

象；

〔3〕业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对

等情况。;二、物业管理在房地产开发中的地位和作用

与自然的和谐－－天人合一的理念

人与物的和谐－－物为人用的原那么

人与他人的和谐－－群体生活、工作的需求;第三节物业管理的性质;第四节物业管理行业的自身特点;二、全天候、不间断的管理效劳工作

1.物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上是不能有间断点的。

2.容易出现间断点的时刻：

〔1〕双方进入法律诉讼时期；

〔2〕原物业效劳合同到期日与新物业效劳合同签署日之间。

后合同义务;三、销售环节提前

1.市场化的物业管理，其本质是一种商品的生产和提供。物业效劳企业提供的产品是管理效劳和劳务效劳，广阔住用人是这种产品的消费使用者。

2.生产销售消费;销售环节提前就会产生风险

业主方：物业效劳企业提供的管理效劳能否质价相等？

物业效劳企业：业主能否按时按量交纳费用？;四、产品的生产和消费使用同时产生和结束

1.物业管理效劳的生产环节和消费环节与一般产品〔包括其他效劳行业〕不同的一个突出特点：物业管理效劳的生产与消费是同时产生、即时消费。

2.由于物业管理效劳的生产和消费是同时产生和